Главная / Консультации / Общий аудит / Об НДС у застройщиков при строительстве апартаментов

Об НДС у застройщиков при строительстве апартаментов

Ответы на самые интересные вопросы на нашем телеграм-канале knk_audit

19.11.2021
Вопрос

Вопрос:
Организация-застройщик за счет средств дольщиков по эскроу-счетам строит «Комплекс многофункциональных зданий с апартаментами и встроенно-пристроенным ДОУ».
1. Облагается ли НДС передача таких апартаментов по ДДУ? (а также про остальные объекты, поименованные в РНС: машиноместа и кладовки).
2. Облагается ли НДС передача таких апартаментов по ДКП?
Ответ

Ответ:

Передача апартаментов, машиномест и кладовок по ДДУ с использованием эскроу-счетов

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 146 НК РФ объектом налогообложения НДС признается реализация товаров (работ, услуг) на территории РФ, а также передача имущественных прав.

Подпунктом 23.1 пункта 3 статьи 149 НК РФ установлено, что не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) на территории РФ услуги застройщика на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии с Законом № 214-ФЗ[1] (за исключением услуг застройщика, оказываемых при строительстве объектов производственного назначения).

К объектам производственного назначения в целях настоящего подпункта относятся объекты, предназначенные для использования в производстве товаров (выполнении работ, оказании услуг).

Таким образом, услуги застройщика, оказываемые на основании договора долевого участия, заключенного в соответствии с Законом № 214-ФЗ, не подлежат налогообложению НДС при строительстве объектов непроизводственного назначения.

Следовательно, льгота по НДС применяется в отношении услуг застройщика как при строительстве жилых, так и при строительстве нежилых помещений, при единовременном выполнении следующих условий:

- услуги оказываются по ДДУ, заключенному в соответствии с Законом № 214-ФЗ;

- строящиеся объекты не являются объектами производственного назначения.

Иные требования для применения льготы по НДС в отношении услуг Застройщика положениями НК РФ не установлены.

В силу пункта 1.2 статьи 3 Закона № 214-ФЗ застройщик вправе осуществлять строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного или нескольких разрешений на строительство с привлечением денежных средств участников долевого строительства при соблюдении одного из условий:

1) выполнения требований части 4 настоящей статьи;

2) размещения денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу в порядке, предусмотренном статьей 15.4 Закона № 214-ФЗ.

Пунктом 4 статьи 3 Закона № 214-ФЗ установлено, что застройщик вправе привлекать в соответствии с настоящим Федеральным законом денежные средства граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) жилых домов блокированной застройки, состоящих из трех и более блоков, при условии исполнения обязанности по уплате отчислений (взносов) в компенсационный фонд, формируемый за счет указанных отчислений (взносов) и имущества, приобретенного за счет инвестирования указанных денежных средств, до государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, предусматривающего передачу жилого помещения, нежилого помещения, определенного подпунктом 3.1 пункта 1 статьи 201.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.02 № 127-ФЗ, и машино-места, в порядке, установленном настоящим Федеральным законом.

Из приведенных положений следует, что застройщик вправе осуществлять строительство по ДДУ в случае, если:

- либо застройщиком сформирован компенсационный фонд;

- либо денежные средства дольщиков размещены на счетах эскроу.

На основании пункта 1 статьи 15.4 Закона № 214-ФЗ в целях привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости путем размещения таких средств на счетах эскроу все участники долевого строительства в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости вносят денежные средства в счет уплаты цены договоров участия в долевом строительстве на счета эскроу, открытые в уполномоченном банке в соответствии со статьей 15.5 Закона № 214-ФЗ.

В силу пункта 3 статьи 15.4 Закона № 214-ФЗ обязанность участника долевого строительства по уплате обусловленной договором цены считается исполненной с момента поступления денежных средств на открытый в уполномоченном банке счет эскроу.

Счет эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве открывается в соответствии с ГК РФ с учетом особенностей, установленных настоящей статьей (пункт 1 статьи 15.5 Закона № 214-ФЗ).

 

Счет эскроу открывается уполномоченным банком (эскроу-агент) для учета и блокирования денежных средств, полученных банком от владельца счета - участника долевого строительства (депонента) в счет уплаты цены договора участия в долевом строительстве в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в целях передачи эскроу-агентом таких средств застройщику (бенефициару) в соответствии с частью 6 настоящей статьи (пункт 2 статьи 15.5 Закона № 214-ФЗ).

Денежные средства на счет эскроу вносятся после регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии со статьей 15.4 Закона № 214-ФЗ, на срок условного депонирования денежных средств, который не может превышать более чем на шесть месяцев срок ввода в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, указанных в проектной декларации (пункт 4 статьи 15.5 Закона № 214-ФЗ).

Проценты на сумму денежных средств, находящихся на счете эскроу, не начисляются. Вознаграждение уполномоченному банку, являющемуся эскроу-агентом по счету эскроу, не выплачивается (пункт 5 статьи 15.5 Закона № 214-ФЗ).

Внесенные на счет эскроу денежные средства не позднее десяти рабочих дней после представления застройщиком способом, предусмотренным договором эскроу, уполномоченному банку разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и сведений Единого государственного реестра недвижимости, подтверждающих государственную регистрацию права собственности в отношении одного объекта долевого строительства, входящего в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, или сведений о размещении в единой информационной системе жилищного строительства этой информации перечисляются эскроу-агентом застройщику либо направляются на оплату обязательств застройщика по кредитному договору (договору займа)[2] (пункт 6 статьи 15.5 Закона № 214-ФЗ).

Таким образом, особенностью использования счета эскроу является то, что застройщик получает средства дольщиков после того, как будет получено разрешение на ввод построенного объекта в эксплуатацию и зарегистрировано право собственности в отношении одного объекта долевого строительства. В этом случае, по сути, финансирования строительства за счет средств дольщиков не происходит.

Между тем, как было отмечено нами выше, возможность применения льготы по НДС в отношении услуг застройщика зависит от вида договора и назначения объекта строительства.

Использование счета эскроу не влияет на вид договора и назначение объекта строительства.

На основании изложенного, считаем, что услуги застройщика будут освобождены от обложения НДС как при строительстве жилых квартир, так и при строительстве апартаментов, при условии использования их в непроизводственных целях (для личного использования физическими лицами).

Передача апартаментов, машиномест и кладовок по ДКП

Согласно подпункту 22 пункта 3 статьи 149 НК РФ не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) на территории Российской Федерации операции по реализации жилых домов, жилых помещений, а также долей в них.

В соответствии с пунктом 2 статьи 15 ЖК РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее – требования)).

В силу пункта 1 статьи 16 ЖК РФ к жилым помещениям относятся:

1) жилой дом, часть жилого дома;

2) квартира, часть квартиры;

3) комната.

В письме Минфина РФ от 26.11.20 № 03-07-11/103197 по вопросу налогообложения НДС при реализации апартаментов указано следующее:

«Согласно подпункту 22 пункта 3 статьи 149 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) не подлежат налогообложению НДС операции по реализации жилых домов, жилых помещений, а также долей в них.

В соответствии с пунктом 2 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс) жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). При этом на основании пункта 1 статьи 16 Жилищного кодекса к жилым помещениям относятся жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры и комната, определения понятий которых содержатся в пунктах 2 - 4 данной статьи Жилищного кодекса.

Таким образом, освобождение от налогообложения НДС, предусмотренное вышеуказанным подпунктом 22 пункта 3 статьи 149 Кодекса, применяется при осуществлении операций по реализации указанных жилых помещений, пригодных для постоянного проживания граждан.

В случае реализации жилых помещений (апартаментов), предназначенных для временного проживания (без права на постоянную регистрацию), вышеуказанное освобождение от налогообложения НДС не применяется и, соответственно, операции по реализации таких жилых помещений (апартаментов) подлежат налогообложению НДС».

Аналогичные выводы содержат письма Минфина РФ от 26.11.20 № 03-07-11/103206, от 11.09.18 № 03-07-07/64777.

Таким образом, в случае, если реализуемые по ДКП апартаменты пригодны для постоянного проживания граждан с правом на постоянную регистрацию, то их реализации освобождается от налогообложения НДС.

Если же апартаменты предназначены для временного проживания (без права на постоянную регистрацию), то их реализация подлежит налогообложению НДС в общем порядке.

                     

Каких-либо льгот при налогообложении НДС операций по реализации машино-мест и кладовых, находящихся в жилых домах или комплексах апартаментов, по ДКП НК РФ не предусматривает.

Следовательно, реализация машино-мест и кладовых в рассматриваемом случае подлежит налогообложению в общем порядке.

Коллегия Налоговых Консультантов, 28 сентября 2021 года



[1] Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» от 30.12.04 № 214-ФЗ.

[2] если кредитный договор (договор займа) содержит поручение застройщика уполномоченному банку об использовании таких средств (части таких средств) для оплаты обязательств застройщика по кредитному договору (договору займа), или на открытый в уполномоченном банке залоговый счет застройщика, права по которому переданы в залог уполномоченному банку, предоставившему денежные средства застройщику, в случае, если это предусмотрено кредитным договором (договором займа).


Ответы на самые интересные вопросы на нашем телеграм-канале knk_audit

Назад в раздел