О расходах на ремонт, произведенных без согласия арендодателя

По нашему мнению, нарушение положений договора аренды по согласованию факта проведения текущего ремонта с арендодателем, само по себе не является основанием для исключения таких расходов из состава затрат, если они удовлетворяют условиям пункта 1 статьи 252 НК РФ.

Однако мы не можем полностью исключить риск возникновения претензий со стороны налоговых органов.

Официальные разъяснения и арбитражная практика по данному вопросу отсутствуют, поэтому оценить вероятность возникновения претензий со стороны налоговых органов не представляется возможным.

Обоснование:

В соответствии с пунктом 1 статьи 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

- произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

- потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

- потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

В силу пункта 2 статьи 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Таким образом, в общем случае обязанности по осуществлению текущего ремонта арендованного имущества возлагаются на арендатора.

Между тем, стороны договора аренды вправе предусмотреть условие о том, что текущий ремонт осуществляется арендатором только с согласия арендодателя.

На основании пункта 1 статьи 260 НК РФ расходы на ремонт основных средств и иного имущества, произведенные налогоплательщиком, рассматриваются как прочие расходы и признаются для целей налогообложения в том отчетном (налоговом) периоде, в котором они были осуществлены, в размере фактических затрат.

В силу пункта 2 статьи 260 НК РФ положения настоящей статьи применяются также в отношении расходов арендатора амортизируемых основных средств, если договором (соглашением) между арендатором и арендодателем возмещение указанных расходов арендодателем не предусмотрено.

Таким образом, нормами НК РФ прямо предусмотрено, что в целях исчисления налога на прибыль могут учитываться расходы арендатора на ремонт арендуемого имущества, если договором аренды не предусмотрено условие о возмещении арендодателем расходов арендатора.

Иных требований положения статьи 260 НК РФ не содержат.

Между тем, из положений пункта 1 статьи 252 НК РФ следует, что для правомерного признания расходов в целях исчисления налога на прибыль, необходимо единовременное выполнение следующих условий:

- расходы прямо не поименованы в статье 270 НК РФ;

- расходы экономически обоснованы и направлены на получение дохода;

- расходы документально подтверждены.

Следовательно, расходы на ремонт арендованного имущества могут учитываться при определении налогового базы по налогу на прибыль, если они документально подтверждены, а также экономически обоснованы и направлены на получение дохода.

На наш взгляд, нарушение положений договора аренды по согласованию факта проведения текущего ремонта с арендодателем, само по себе не является основанием для исключения таких расходов из состава затрат, если они удовлетворяют условиям пункта 1 статьи 252 НК РФ.

Однако налоговый орган может исходить из того, что невыполнение требований договора о согласовании факта проведения ремонта с арендодателем может свидетельствовать о том, что расходы не являются экономически обоснованными, поскольку арендодатель вправе в такой ситуации потребовать привести помещение в исходное состояние.

На основании изложенного, мы не можем полностью исключить риск возникновения претензий со стороны налоговых органов.

Отметим, что официальные разъяснения и арбитражная практика по данному вопросу отсутствуют, поэтому оценить вероятность возникновения претензий со стороны налоговых органов не представляется возможным.

Между тем, хотелось бы обратить Ваше внимание на следующее.

На основании статьи 256 НК РФ амортизируемым имуществом признаются капитальные вложения в предоставленные в аренду объекты основных средств в форме неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия арендодателя, а также капитальные вложения в предоставленные по договору безвозмездного пользования объекты основных средств в форме неотделимых улучшений, произведенных организацией-ссудополучателем с согласия организации-ссудодателя.

Таким образом, неотделимые улучшения, созданные без согласия арендодателя, не могут учитываться в целях исчисления налога на прибыль в качестве амортизируемого имущества.

Поскольку по окончании срока действия договора аренды такие неотделимые улучшения будут переданы арендодателю, то их стоимость не может быть учтена в составе расходов на том основании, что передача осуществлена на безвозмездной основе (Письмо Минфина РФ от 17.12.2015 № 03-07-11/74085, УФНС РФ по г. Москве от 24.03.2006 № 20-12/25161, Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 24.03.2016 № Ф08-410/2016 по делу № А53-1989/2015, Постановление ФАС Поволжского округа от 16.08.2013 по делу № А55-28526/2012, Постановление ФАС Поволжского округа от 11.05.2011 по делу № А65-12958/2010).

На основании изложенного считаем, что в случае если в процессе выполнения текущего ремонта Организацией были созданы неотделимые улучшения, стоимость таких улучшений Организация не сможет учесть в целях исчисления налога на прибыль.

Коллегия Налоговых Консультантов, 14 марта 2022 года

Ответы на самые интересные вопросы на нашем телеграм-канале knk_audit