О налоге на имущество со стоимости неотделимых улучшений объектов аренды
Ответы на самые интересные вопросы на нашем телеграм-канале knk_audit
В учете Организации числятся неотделимые улучшения в арендуемое имущество (данные улучшения производились за счет организации, возмещению расходы не подлежат).
В соответствии ФСБУ 6/2020 на начало отчетного периода производится единовременная корректировка балансовой стоимости основных средств, включая полностью самортизированные.
В связи с пересмотром СПИ по неотделимым улучшениям, их остаточная стоимость увеличилась в несколько раз.
Обязана ли Организация уплачивать налог на имущество с остаточной стоимости неотделимых улучшений в арендованное имущество в 2022 году, в связи с тем, что остаточная стоимость неотделимых улучшений стала больше нуля при переходе на ФСБУ 6/2020?
Телеграм-канал https://t.me/knk_audit Бухучет, налоги, нововведения, прослеживаемость, иностранные компании, сложные случаи |
По мнению контролирующих органов, неотделимые улучшения в арендованное имущество учитываются в составе основных средств и подлежат налогообложению налогом на имущество по остаточной стоимости, определенной в соответствии с ФСБУ 6/2020 и ФСБУ 26/2020.
Вместе с этим в разъяснениях контролирующих органов не учитываются нормы ФСБУ 25/2018.
По нашему мнению, в случае, если затраты на неотделимые улучшения непосредственно связаны с приведением объекта аренды в состояние, пригодное к использованию в запланированных целях, то при переходе на применение ФСБУ 6/2020 и ФСБУ 25/2018 Организация была вправе списать остаточную стоимость неотделимых улучшений (в данном случае – ноль) на увеличение ППА по договору аренды объекта, в котором эти улучшения были произведены.
При таком способе отражения неотделимых улучшений, их стоимость не подлежит обложению налогом на имущество.
Обоснование:
В соответствии с пунктом 1 статьи 373 НК РФ налогоплательщиками налога на имущество (далее в настоящей главе - налогоплательщики) признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 НК РФ.
Согласно пункту 1 статьи 374 НК РФ объектами налогообложения признаются:
1) недвижимое имущество (в том числе имущество, переданное во временное владение, в пользование, распоряжение, доверительное управление, внесенное в совместную деятельность или полученное по концессионному соглашению), учитываемое на балансе организации в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, в случае, если налоговая база в отношении такого имущества определяется в соответствии с пунктом 1 статьи 375 настоящего Кодекса, если иное не предусмотрено статьями 378 и 378.1 настоящего Кодекса.
В целях настоящей главы иностранные организации, осуществляющие деятельность в Российской Федерации через постоянные представительства, ведут учет объектов налогообложения в порядке, установленном в Российской Федерации для ведения бухгалтерского учета;
2) недвижимое имущество, находящееся на территории Российской Федерации и принадлежащее организациям на праве собственности или праве хозяйственного ведения, а также полученное по концессионному соглашению, в случае, если налоговая база в отношении такого имущества определяется в соответствии с пунктом 2 статьи 375 настоящего Кодекса, если иное не предусмотрено статьями 378 и 378.1 настоящего Кодекса.
Пунктом 1 статьи 375 НК РФ установлено, что налоговая база определяется как среднегодовая стоимость имущества, признаваемого объектом налогообложения, если иное не предусмотрено настоящей статьей.
В силу пункта 2 статьи 375 НК РФ, если иное не установлено настоящим пунктом, налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года налогового периода, с учетом особенностей, предусмотренных статьей 378.2 настоящего Кодекса.
На основании пункта 3 статьи 375 НК РФ при определении налоговой базы как среднегодовой стоимости имущества, признаваемого объектом налогообложения, такое имущество учитывается по его остаточной стоимости, сформированной в соответствии с установленным порядком ведения бухгалтерского учета, утвержденным в учетной политике организации. В случае, если остаточная стоимость имущества включает в себя денежную оценку предстоящих в будущем затрат, связанных с данным имуществом, остаточная стоимость указанного имущества для целей настоящей главы определяется без учета таких затрат.
Таким образом, налоговая база в отношении недвижимого имущества, учитываемого на балансе Организации в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, определяется как среднегодовая стоимость, сформированная в соответствии с учетной политикой для целей бухгалтерского учета.
В силу пункта 4 ФСБУ 6/2020[1] для целей бухгалтерского учета объектом основных средств считается актив, характеризующийся одновременно следующими признаками:
а) имеет материально-вещественную форму;
б) предназначен для использования организацией в ходе обычной деятельности при производстве и (или) продаже ею продукции (товаров), при выполнении работ или оказании услуг, для охраны окружающей среды, для предоставления за плату во временное пользование, для управленческих нужд, либо для использования в деятельности некоммерческой организации, направленной на достижение целей, ради которых она создана;
в) предназначен для использования организацией в течение периода более 12 месяцев или обычного операционного цикла, превышающего 12 месяцев;
г) способен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем (обеспечить достижение некоммерческой организацией целей, ради которых она создана).
При признании в бухгалтерском учете объект основных средств оценивается по первоначальной стоимости. Первоначальной стоимостью объекта основных средств считается общая сумма связанных с этим объектом капитальных вложений, осуществленных до признания объекта основных средств в бухгалтерском учете (пункт 12 ФСБУ 6/2020).
В соответствии с пунктом 5 ФСБУ 26/2020[2] для целей бухгалтерского учета под капитальными вложениями понимаются определяемые в соответствии с настоящим Стандартом затраты организации на приобретение, создание, улучшение и (или) восстановление объектов основных средств. К капитальным вложениям относятся, в частности, затраты на:
а) приобретение имущества, предназначенного для использования непосредственно в качестве объектов основных средств или их частей либо для использования в процессе приобретения, создания, улучшения и (или) восстановления объектов основных средств;
б) строительство, сооружение, изготовление объектов основных средств;
в) коренное улучшение земель;
г) подготовку проектной, рабочей и организационно-технологической документации (архитектурных проектов, разрешений на строительство, др.);
д) организацию строительной площадки;
е) осуществление авторского надзора;
ж) улучшение и (или) восстановление объекта основных средств (например, достройка, дооборудование, модернизация, реконструкция, замена частей, ремонт, технические осмотры, техническое обслуживание);
з) доставку и приведение объекта в состояние и местоположение, в которых он пригоден к использованию в запланированных целях, в том числе его монтаж, установку;
и) проведение пусконаладочных работ, испытаний.
Коллегия Налоговых Консультантов, номер ОДИН в реестре аудиторов ОЗО, оказывает весь комплекс аудиторских, консультационных и юридических услуг +7915-329-02-05 |
В силу пункта 6 ФСБУ 26/2020 капитальные вложения признаются в бухгалтерском учете при одновременном соблюдении следующих условий:
а) понесенные затраты обеспечат получение в будущем экономических выгод организацией, (достижение некоммерческой организацией целей, ради которых она создана) в течение периода более 12 месяцев или обычного операционного цикла, превышающего 12 месяцев;
б) определена сумма понесенных затрат или приравненная к ней величина.
Капитальные вложения признаются в бухгалтерском учете при соблюдении условий, установленных настоящим пунктом, вне зависимости от того, осуществлены ли они при первоначальном приобретении, создании объектов основных средств или при последующем улучшении и (или) восстановлении их.
Таким образом, в общем случае, затраты на улучшение объектов основных средств и/или приведение объекта в состояние, в котором он пригоден к использованию в запланированных целях учитываются в составе капитальных вложений.
В соответствии с пунктом 18 ФСБУ 26/2020 капитальные вложения по их завершении, то есть после приведения объекта капитальных вложений в состояние и местоположение, в которых он пригоден к использованию в запланированных целях, считаются основными средствами.
В случае фактического начала эксплуатации части объекта капитальных вложений до завершения капитальных вложений в целом, организация признает объектом основных средств такую часть капитальных вложений.
С учетом всего вышеизложенного, завершенные капитальные вложения учитываются в составе основных средств при условии, что объект капитальных вложений удовлетворяет критериям пункта 4 ФСБУ 6/2020.
На основании изложенных норм, Минфином РФ делается следующий вывод (письмо от 08.12.2022 № 03-05-05-01/120262):
«В соответствии с пунктом 1 статьи 374 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) объектами налогообложения для российских организаций признается недвижимое имущество (в том числе имущество, переданное во временное владение, в пользование, распоряжение, доверительное управление, внесенное в совместную деятельность или полученное по концессионному соглашению), учитываемое на балансе организации в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, в случае, если налоговая база в отношении такого имущества определяется в соответствии с пунктом 1 статьи 375 Кодекса (как среднегодовая стоимость имущества), если иное не предусмотрено статьями 378 и 378.1 Кодекса.
С 1 января 2022 года согласно статье 378 Кодекса недвижимое имущество, переданное в аренду, в том числе по договору финансовой аренды (лизинга), подлежит налогообложению у арендодателя (лизингодателя). Данный порядок применяется вне зависимости от учета объекта аренды арендодателем (лизингодателем) или арендатором (лизингополучателем) в качестве основных средств или в качестве других активов.
Порядок признания затрат в качестве капитальных вложений и активов - в качестве основных средств установлен с 1 января 2022 года соответственно ФСБУ 26/2020 «Капитальные вложения « и ФСБУ 6/2020 «Основные средства «, утвержденными приказом Минфина России от 17.09.2020 N 204н.
Для целей бухгалтерского учета объектом основных средств считается актив, характеризующийся одновременно признаками, установленными пунктом 4 ФСБУ 6/2020.
Затраты организации на улучшение и (или) восстановление объектов основных средств признаются в соответствии с пунктом 6 ФСБУ 26/2020 (за исключением затрат, указанных в пункте 16 ФСБУ 26/2020) в бухгалтерском учете капитальными вложениями при соблюдении условий, установленных пунктом 5 ФСБУ 26/2020.
Согласно пункту 18 ФСБУ 26/2020 капитальные вложения по их завершении, то есть после приведения объекта капитальных вложений в состояние и местоположение, в которых он пригоден к использованию в запланированных целях, считаются основными средствами.
По мнению Департамента, в случае если капитальные вложения на неотделимые улучшения в арендованный объект недвижимого имущества по их завершении не возмещены арендодателем и учитываются в качестве основного средства на балансе арендатора, то налог на имущество организаций уплачивается арендатором до выбытия этого основного средства из состава основных средств в установленном ФСБУ 6/2020 порядке «.
Аналогичные выводы содержат письма Минфина РФ от 23.05.2022 № 03-05-05-01/47593, от 17.02.2022 № 03-05-05-01/11290, от 01.04.2022 № 03-05-05-01/26950.
Таким образом, по мнению контролирующих органов, неотделимые улучшения в арендованное имущество учитываются в составе основных средств и подлежат налогообложению налогом на имущество по остаточной стоимости, определенной в соответствии с ФСБУ 6/2020 и ФСБУ 26/2020.
Вместе с этим в указанных разъяснениях не учитываются нормы ФСБУ 25/2018[3].
Так, согласно пункту 7 ФСБУ 6/2020 особенности бухгалтерского учета предметов договоров аренды (субаренды), а также иных договоров, положения которых по отдельности или во взаимосвязи предусматривают предоставление за плату имущества во временное пользование, устанавливаются ФСБУ 25/2018.
В соответствии с пунктом 10 ФСБУ 25/2018 арендатор признает предмет аренды на дату предоставления предмета аренды в качестве права пользования активом с одновременным признанием обязательства по аренде, если иное не установлено настоящим Стандартом. Организация должна применять единую учетную политику в отношении права пользования активом и в отношении схожих по характеру использования активов (незавершенных капитальных вложений, основных средств и других), с учетом особенностей, установленных настоящим Стандартом.
Пунктом 13 ФСБУ 25/2018 установлено, что право пользования активом признается по фактической стоимости. Фактическая стоимость права пользования активом включает:
а) величину первоначальной оценки обязательства по аренде;
б) арендные платежи, осуществленные на дату предоставления предмета аренды или до такой даты;
в) затраты арендатора в связи с поступлением предмета аренды и приведением его в состояние, пригодное для использования в запланированных целях;
г) величину подлежащего исполнению арендатором оценочного обязательства, в частности, по демонтажу, перемещению предмета аренды, восстановлению окружающей среды, восстановлению предмета аренды до требуемого договором аренды состояния, если возникновение такого обязательства у арендатора обусловлено получением предмета аренды.
Таким образом, затраты, связанные с приведением объекта аренды в состояние, пригодное к использованию увеличивают стоимость ППА.
По нашему мнению, в случае, если затраты на неотделимые улучшения непосредственно связаны с приведением объекта аренды в состояние, пригодное к использованию в запланированных целях, то при переходе на применение ФСБУ 6/2020 и ФСБУ 25/2018 Организация была вправе списать остаточную стоимость неотделимых улучшений (в данном случае – ноль) на увеличение ППА по договору аренды объекта, в котором эти улучшения были произведены.
Отметим, что в силу пункта 3 статьи 378 НК РФ имущество, переданное в аренду, в том числе по договору финансовой аренды (лизинга), подлежит налогообложению у арендодателя (лизингодателя).
Данный порядок применяется вне зависимости от учета арендодателем (лизингодателем) и арендатором (лизингополучателем) объекта аренды на балансе в качестве основных средств, инвестиционного имущества или иных активов (письма Минфина России от 23.05.2022 № 03-05-05-01/47579, от 18.05.2022 № 03-05-05-01/45808).
Следовательно, при таком способе отражения неотделимых улучшений, их стоимость не подлежит обложению налогом на имущество.
Однако не исключаем, что такая позиция может повлечь претензии со стороны налоговых органов.
Коллегия Налоговых Консультантов – номер ОДИН в реестре аудиторов ОЗО. Сопровождаем выездные и камеральные налоговые проверки. Оказываем помощь в решении досудебных и арбитражных споров с налоговой, минимизируем ущерб от деятельности налоговых органов. ab@knka.ru +7915-329-02-05 |
Коллегия Налоговых Консультантов, 16 марта 2023 года
[1] Федеральный стандарт бухгалтерского учета ФСБУ 6/2020 «Основные средства», утв. Приказом Минфина России от 17.09.2020 № 204н
[2] Федеральный стандарт бухгалтерского учета ФСБУ 26/2020 «Капитальные вложения», утв. Приказом Минфина России от 17.09.2020 № 204н
[3] Федеральный стандарт бухгалтерского учета ФСБУ 25/2018 "Бухгалтерский учет аренды", утв. Приказом Минфина России от 16.10.2018 № 208н
Ответы на самые интересные вопросы на нашем телеграм-канале knk_audit
Назад в раздел