Главная / Консультации / Общий аудит / О моменте начала возникновения обязательств по уплате налога на имущество в отношении здания, подлежащего государственной регистрации

О моменте начала возникновения обязательств по уплате налога на имущество в отношении здания, подлежащего государственной регистрации

Ответы на самые интересные вопросы на нашем телеграм-канале knk_audit

23.09.2020
Вопрос

В декабре 2019 года в рамках реализации договора соинвестирования  по акту приема-передачи имущества нам было передано здание. В настоящее время в здании проводятся отделочные работы, а застройщик занимается оформлением и передачей нам права собственности здания. С 01.01.2020г. здание попало в перечень имущества, по которому налог рассчитывается от кадастровой стоимости.
С какого момента нам необходимо начислять налог на имущество?
Ответ

Налогообложение налогом на имущество с 01.01.2020 года

 На основании пункта 1 статьи 373 НК РФ налогоплательщиками налога (далее в настоящей главе - налогоплательщики) признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 НК РФ.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 374 НК РФ объектом налогообложения признается недвижимое имущество, находящееся на территории Российской Федерации и принадлежащее организациям на праве собственности или праве хозяйственного ведения, а также полученное по концессионному соглашению, в случае, если налоговая база в отношении такого имущества определяется в соответствии с пунктом 2 статьи 375 настоящего Кодекса, если иное не предусмотрено статьями 378 и 378.1 настоящего Кодекса.

На основании пункта 2 статьи 375 НК РФ налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года налогового периода, с учетом особенностей, предусмотренных статьей 378.2НК РФ.

Особенности определения налоговой базы, исчисления и уплаты налога в отношении отдельных объектов недвижимого имуществ предусмотрены положениями статьи 378.2 НК РФ.

 

Согласно пункту 1 статьи  378.2 НК РФ налоговая база определяется с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, как кадастровая стоимость имущества в отношении следующих видов недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения:

1) административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них;

2) нежилые помещения, назначение, разрешенное использование или наименование которых в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания;

3) объекты недвижимого имущества иностранных организаций, не осуществляющих деятельности в Российской Федерации через постоянные представительства, а также объекты недвижимого имущества иностранных организаций, не относящиеся к деятельности данных организаций в Российской Федерации через постоянные представительства;

4) жилые помещения, гаражи, машино-места, объекты незавершенного строительства, а также жилые строения, садовые дома, хозяйственные строения или сооружения, расположенные на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства или индивидуального жилищного строительства.

В соответствии с пунктом 2 статьи 378.2 НК РФ закон субъекта Российской Федерации, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества, указанных в подпунктах 1, 2 и 4 пункта 1 настоящей статьи, может быть принят только после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества.

После принятия закона, указанного в настоящем пункте, переход к определению налоговой базы в отношении объектов недвижимого имущества, указанных в подпунктах 1, 2 и 4 пункта 1 настоящей статьи, как их среднегодовой стоимости не допускается.

На основании пункта 7 статьи 378.2 НК РФ уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу:

1) определяет на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, указанных в подпунктах 1 и 2 пункта 1 настоящей статьи, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость (далее в настоящей статье - перечень);

2) направляет перечень в электронной форме в налоговый орган по субъекту Российской Федерации;

3) размещает перечень на своем официальном сайте или на официальном сайте субъекта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Таким образом, налог на имущество уплачивается исходя из кадастровой стоимости в отношении объектов недвижимости при одновременном выполнении следующих условий:

- они поименованы в подпунктах 1 и 2 пункта 1 статьи 378.2 НК РФ,

- субъектом РФ утверждены в установленном порядке результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества,

- на территории субъекта РФ, в котором они расположены, в отношении них установлены особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества,

- уполномоченным органом субъекта РФ, в котором они расположены, утвержден перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, и данные объекты включены в указанный перечень по состоянию на 1 января налогового периода.

Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, утвержден ПостановлениемПравительства Москвы от 28.11.14 № 700-ПП.

Как следует из вопроса, с 01.01.2020 года здание Организации включено в перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость.

Таким образом, с 1 января 2020 года здание подлежит налогообложению налогом на имущество исходя из кадастровой стоимости.

Как следует из пункта 1 статьи 373 НК РФ и подпункта 2 пункта 1 статьи 374 НК РФ налогоплательщиками налога на имущество признаются организации имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения.

Объектом налогообложения в отношении имущества налоговая база которая определяется как кадастровая стоимость признается недвижимое имущество при выполнении двух условий:

-недвижимое имущество находится на территории РФ;

- недвижимое имущество принадлежит на праве собственности.

При этом в данном случае не имеет значения учитывается ли недвижимое имущество на балансе налогоплательщика или нет.

На основании пункта 1 статьи 567 ГК РФ по договору меныкаждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.

К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже(глава 30), если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен (пункт 2 статьи 567 ГК РФ).

Если из договора мены не вытекает иное, товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными, а расходы на их передачу и принятие осуществляются в каждом случае той стороной, которая несет соответствующие обязанности (пункт 1 статьи 568 ГК РФ).

 

Согласно статье 569 ГК РФ в случае, когда в соответствии с договором мены сроки передачи обмениваемых товаров не совпадают, к исполнению обязательства передать товар стороной, которая должна передать товар после передачи товара другой стороной, применяются правила о встречном исполнении обязательств (статья 328).

В соответствии со статьей 570 ГК РФ, если законом или договором мены не предусмотрено иное, право собственности на обмениваемые товары переходит к сторонам, выступающим по договору мены в качестве покупателей, одновременно после исполнения обязательств передать соответствующие товары обеими сторонами.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 223 ГК РФ).

На основании пункта 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 24.09.02 № 69[1] при обмене недвижимым имуществом право собственности на него возникает у стороны договора с момента государственной регистрации ею прав на полученную недвижимость.

 

Таким образом, Организация будет являться налогоплательщиком в отношении здания с момента перехода права собственности на него, т.е. с момента государственной регистрации прав. При этом в отношении имущества, налогообложение которого осуществляется исходя из кадастровой стоимости, оснований определять налоговую базу исходя из среднегодовой стоимости не имеется.

Аналогичные выводы содержит Письмо Минфина РФ от 02.02.16 № 03-05-04-01/4770.

 

Порядок исчисления суммы налога и сумм авансовых платежей в случае возникновения права собственности на недвижимое имущество в течение налогового периода, налоговая база в отношении которого определяется исходя из кадастровой стоимости, определен пунктом 5 статьи 382 НК РФ:

«5. В случае возникновения (прекращения) у налогоплательщика в течение налогового (отчетного) периода права собственности на объекты недвижимого имущества, указанные в статье 378.2 настоящего Кодекса, исчисление суммы налога (сумм авансовых платежей по налогу) в отношении данных объектов недвижимого имущества осуществляется с учетом коэффициента, определяемого как отношение количества полных месяцев, в течение которых данные объекты недвижимого имущества находились в собственности налогоплательщика, к количеству месяцев в налоговом (отчетном) периоде, если иное не предусмотрено настоящей статьей.

Если возникновение права собственности на объекты недвижимого имущества, указанные в статье 378.2 настоящего Кодекса, произошло до 15-го числа соответствующего месяца включительно или прекращение указанного права произошло после 15-го числа соответствующего месяца, за полный месяц принимается месяц возникновения (прекращения) указанного права.

Если возникновение права собственности на объекты недвижимого имущества, указанные в статье 378.2 настоящего Кодекса, произошло после 15-го числа соответствующего месяца или прекращение указанного права произошло до 15-го числа соответствующего месяца включительно, месяц возникновения (прекращения) указанного права не учитывается при определении коэффициента, указанного в настоящем пункте…».

Налогообложение налогом на имущество до 01.01.2020 года

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 374 НК РФ объектом налогообложения признается недвижимое имущество (в том числе имущество, переданное во временное владение, в пользование, распоряжение, доверительное управление, внесенное в совместную деятельность или полученное по концессионному соглашению), учитываемое на балансе организации в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета,в случае, если налоговая база в отношении такого имущества определяется в соответствии с пунктом 1 статьи 375 настоящего Кодекса, если иное не предусмотрено статьями 378 и 378.1 настоящего Кодекса.

Налоговая база определяется как среднегодовая стоимость имущества, признаваемого объектом налогообложения, если иное не предусмотрено настоящей статьей (пункт 1 статьи 375 НК РФ).

Таким образом, объектом налогообложения признается недвижимое имущество, учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств, в случае если в отношении такого имущества налоговая база не определяется  исходя из кадастровой стоимости.

Согласно пункту 4 ПБУ 6/01[2]объект принимается к учету в качестве основного средства при единовременном выполнении следующих условий:

а) объект предназначен для использования в производстве продукции, при выполнении работ или оказании услуг, для управленческих нужд организации либо для предоставления организацией за плату во временное владение и пользование или во временное пользование;

б) объект предназначен для использования в течение длительного времени, т.е. срока продолжительностью свыше 12 месяцев или обычного операционного цикла, если он превышает 12 месяцев;

в) организация не предполагает последующую перепродажу данного объекта;

г) объект способен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем.

Указанные условия, по нашему мнению, выполняются в случае, если объект доведен до состояния, пригодного для эксплуатации.

Аналогичное мнение высказано в письмах Минфина РФ от11.02.13 № 03-05-05-01/3265,  08.06.12 № 03-05-05-01/31, от 20.01.10 № 03-05-05-01/01, от 22.06.10 № 03-03-06/1/425:

«В соответствии с Положением по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" ПБУ 6/01, утвержденным Приказом Минфина России от 30.03.2001 N 26н, актив принимается организацией к бухгалтерскому учету в качестве основных средств при одновременном выполнении условий, установленных п. 4 ПБУ 6/01, то есть когда объект приведен в состояние, пригодное для использования в деятельности организации».

В Постановлении Президиума ВАС РФ от 16.11.10 № ВАС-4451/10 по делу № А56-21007/2008 судом сделан вывод, что строящийся объект недвижимости не отвечает признакам основного средства при невозможности его использования на момент получения разрешения на ввод в эксплуатацию и продолжении выполнения после получения этого разрешения отделочных работ для доведения объекта до состояния, пригодного к использованию.

Учитывая, что объект недвижимости передан Организации в состоянии требующем доведения его, до состояния,пригодного к использованию (проведение отделочных работ)[3], то Организация до 01.01.2020 года также не является налогоплательщиком налога на имущество, так как отсутствуют основания для учета объекта недвижимости в составе основных средств.

Коллегия Налоговых Консультантов, 3 июля 2020 года



[1] Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 24.09.02 № 69 «Обзор практики разрешения споров, связанных с договором мены»

[2]Положение по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 6/01, утвержденное Приказом Минфина России от 30.03.01 № 26н.

[3] При ответе мы исходим из того, что объект недвижимости Организацией фактически не использовался и не пригоден к использованию в деятельности Организации  без проведения отделочных работ.


Ответы на самые интересные вопросы на нашем телеграм-канале knk_audit

Назад в раздел