Главная / Консультации / Общий аудит / О льготе по НДС при использовании Застройщиком счета-эскроу

О льготе по НДС при использовании Застройщиком счета-эскроу

Ответы на самые интересные вопросы на нашем телеграм-канале knk_audit

11.03.2020
Вопрос

Планируем строительство объектов и привлечение денег дольщиков на эскроу–счета.
Один объект будет полностью апартаменты с подземным паркингом, второй жилой дом с подземным паркингом.
По ДДУ апартаменты и машино-места физическим лицам продаются без НДС. (Письма Минфина)
Вопрос:
Правомерно руководствоваться такой же логикой при продаже по ДДУ с использованием эскроу-счетов и не облагать апартаменты и машино-места НДС?
Ответ

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 146 НК РФ объектом налогообложения НДС признается реализация товаров (работ, услуг) на территории РФ, а также передача имущественных прав.

Подпунктом 23.1 пункта 3 статьи 149 НК РФ установлено, что не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) на территории РФ услуги застройщика на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии с Законом № 214-ФЗ[1] (за исключением услуг застройщика, оказываемых при строительстве объектов производственного назначения).

К объектам производственного назначения в целях настоящего подпункта относятся объекты, предназначенные для использования в производстве товаров (выполнении работ, оказании услуг).

Таким образом, услуги застройщика, оказываемые на основании договора долевого участия, заключенного в соответствии с Законом № 214-ФЗ, не подлежат налогообложению НДС, при строительстве объектов непроизводственного назначения.

Следовательно, льгота по НДС применяется в отношении услуг застройщика как при строительстве жилых, так и при строительстве нежилых помещений, при единовременном выполнении следующих условий:

- услуги оказываются по ДДУ, заключенному в соответствии с Законом № 214-ФЗ;

- строящиеся объекты не являются объектами производственного назначения.

Иные требования для применения льготы по НДС в отношении услуг Застройщика положениями НК РФ не установлены.

В силу пункта 1.2 статьи 3 Закона № 214-ФЗ застройщик вправе осуществлять строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного или нескольких разрешений на строительство с привлечением денежных средств участников долевого строительства при соблюдении одного из условий:

1) выполнения требований части 4 настоящей статьи;

2) размещения денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу в порядке, предусмотренном статьей 15.4 Закона № 214-ФЗ.

Пунктом 4 статьи 3 Закона № 214-ФЗ установлено, что застройщик вправе привлекать в соответствии с настоящим Федеральным законом денежные средства граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) жилых домов блокированной застройки, состоящих из трех и более блоков, при условии исполнения обязанности по уплате отчислений (взносов) в компенсационный фонд, формируемый за счет указанных отчислений (взносов) и имущества, приобретенного за счет инвестирования указанных денежных средств, до государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, предусматривающего передачу жилого помещения, нежилого помещения, определенного подпунктом 3.1 пункта 1 статьи 201.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.02 № 127-ФЗ, и машино-места, в порядке, установленном настоящим Федеральным законом.

Из приведенных положений следует, что застройщик вправе осуществлять строительства по ДДУ в случае, если:

- либо застройщиком сформирован компенсационный фонд;

- либо денежные средства дольщиком размещены на счетах эскроу.

На основании пункта 1 статьи 15.4 Закона № 214-ФЗ в целях привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости путем размещения таких средств на счетах эскроу все участники долевого строительства в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости вносят денежные средства в счет уплаты цены договоров участия в долевом строительстве на счета эскроу, открытые в уполномоченном банке в соответствии со статьей 15.5 Закона № 214-ФЗ.

В силу пункта 3 статьи 15.4 Закона № 214-ФЗ обязанность участника долевого строительства по уплате обусловленной договором цены считается исполненной с момента поступления денежных средств на открытый в уполномоченном банке счет эскроу.

Счет эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве открывается в соответствии с ГК РФ с учетом особенностей, установленных настоящей статьей (пункт 1 статьи 15.5 Закона № 214-ФЗ).

 

Счет эскроу открывается уполномоченным банком (эскроу-агент) для учета и блокирования денежных средств, полученных банком от владельца счета - участника долевого строительства (депонента) в счет уплаты цены договора участия в долевом строительстве в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в целях передачи эскроу-агентом таких средств застройщику (бенефициару) в соответствии с частью 6 настоящей статьи (пункт 2 статьи 15.5 Закона № 214-ФЗ).

Денежные средства на счет эскроу вносятся после регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии со статьей 15.4 Закона № 214-ФЗ, на срок условного депонирования денежных средств, который не может превышать более чем на шесть месяцев срок ввода в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, указанных в проектной декларации (пункт 4 статьи 15.5 Закона № 214-ФЗ).

Проценты на сумму денежных средств, находящихся на счете эскроу, не начисляются. Вознаграждение уполномоченному банку, являющемуся эскроу-агентом по счету эскроу, не выплачивается (пункт 5 статьи 15.5 Закона № 214-ФЗ).

Внесенные на счет эскроу денежные средства не позднее десяти рабочих дней после представления застройщиком способом, предусмотренным договором эскроу, уполномоченному банку разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и сведений Единого государственного реестра недвижимости, подтверждающих государственную регистрацию права собственности в отношении одного объекта долевого строительства, входящего в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, или сведений о размещении в единой информационной системе жилищного строительства этой информации перечисляются эскроу-агентом застройщику либо направляются на оплату обязательств застройщика по кредитному договору (договору займа)[2] (пункт 6 статьи 15.5 Закона № 214-ФЗ).

Таким образом, особенностью использования счета экскроу является то, что застройщик получает средства дольщиков после того, как будет получено разрешение на ввод построенного объекта в эксплуатацию и зарегистрировано право собственности в отношении одного объекта долевого строительства. В этом случае, по сути, финансирования строительства за счет средств дольщиков не происходит.

Между тем, как было отмечено нами выше, возможность применения льготы по НДС в отношении услуг застройщика зависит от вида договора и назначения объекта строительства.

Использование счета эскроу не влияет на вид договора и назначение объекта строительства.

На основании изложенного, считаем, что услуги застройщика будут освобождены от обложения НДС как при строительстве жилых квартир и парковочных мест, так и при строительстве апартаментов и парковочных мест.

При этом хотелось бы обратить Ваше внимание на следующее.

Механизм определения стоимости услуг застройщика законодательством не установлен. На практике, если стоимость услуг застройщика не выделена отдельной строкой, то стоимость услуг определяется как разница между суммой, полученной от дольщиков денежных средств и суммой расходов, которую осуществил застройщик при строительстве.

Данный порядок определения стоимости услуг застройщика был основан на том, что дольщики финансируют застройщика в периоде строительства, т.е. строительство, по сути, осуществляется за счет средств дольщиков.

В связи с введением обязанности застройщика осуществлять строительство с использование экскроу счетов возникла ситуация, при которой средства дольщиков размещаются на указанных счетах до момента ввода в эксплуатацию объекта строительства и регистрации права собственности на один построенный объект.

Следовательно, в этом случае, как такого финансирования объекта за счет средств дольщиков не происходит. В связи с чем, некоторыми специалистами делается вывод о том, что стоимость услуг застройщика в этом случае должна формироваться из всех средств, полученных застройщиком от дольщиков.

При этом часть специалистов высказывает позицию, согласно которой независимо от способа формирования стоимости услуг застройщика, такие услуги все равно не облагаются НДС на основании подпункта 23.1 пункта 1 статьи 149 НК РФ.

Однако некоторые специалисты высказывают позицию, согласно которой в связи с тем, что средства дольщиков не выполняют функцию инвестирования, договоры ДДУ, по сути, становятся договорами купли-продажи. В связи с чем, при реализации объектов строительства по договорам ДДУ с использованием счетов эскроу стоимость объекта облагается НДС в порядке аналогичном договорам купли-продажи. В этом случае льгота по НДС применяется только в отношении реализуемых жилых объектов. Нежилые объекты, в частности, апартаменты, будут облагаться НДС в общеустановленном порядке.

Отметим, что официальные разъяснения, свидетельствующие о том, что порядок налогообложения услуг застройщика изменится в связи с применением счетов эскроу, отсутствуют.

Более того, позиция специалистов, высказывающих мнение о том, что стоимость услуг застройщиков, осуществляющих строительство нежилых помещений, подлежит обложению НДС, на наш взгляд, не основана на нормах НК РФ, поскольку, как было отмечено нами выше, для применения льготы застройщиков, должны быть выполнены следующие условия:

- услуги должны оказываться по ДДУ, заключенным в соответствии с Законом № 214-ФЗ;

- строящиеся объекты не являются объектами производственного назначения.

На наш взгляд, при строительстве апартаментов и парковочных мест по ДДУ, заключенным в соответствии с Законом № 214-ФЗ, все условия для применения льготы выполняются.

Следовательно, по нашему мнению, Организация вправе не облагать НДС стоимость услуг застройщика.

Коллегия Налоговых Консультантов, 28 октября 2019 года



[1] Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» от 30.12.04 № 214-ФЗ.

[2] если кредитный договор (договор займа) содержит поручение застройщика уполномоченному банку об использовании таких средств (части таких средств) для оплаты обязательств застройщика по кредитному договору (договору займа), или на открытый в уполномоченном банке залоговый счет застройщика, права по которому переданы в залог уполномоченному банку, предоставившему денежные средства застройщику, в случае, если это предусмотрено кредитным договором (договором займа).


Ответы на самые интересные вопросы на нашем телеграм-канале knk_audit

Назад в раздел