Об определении налоговой базы по налогу на прибыль организаций при реализации недвижимого имущества в виде здания и права аренды земельного участка, на котором оно расположено

Мнение консультантов.

Согласно пункту 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают  из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему (подпункт 1 пункта 1 статьи 8 ГК РФ).

Земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством (пункт 1 статьи 264 ГК РФ). Лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником (пункт 2 статьи 264 ГК РФ). Владелец земельного участка, не являющийся собственником, не вправе распоряжаться этим участком, если иное не предусмотрено законом (пункт 3 статьи 264 ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте  4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом. Размер арендной платы определяется договором аренды и является его существенным условием (пункты 4, 12 статьи 22 ЗК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком. Собственник недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этой недвижимостью по своему усмотрению, в том числе сносить соответствующие здания и сооружения, постольку, поскольку это не противоречит условиям пользования данным участком, установленным законом или договором (пункт 3 статьи 271 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 5 статьи 22 ЗК РФ арендатор земельного участка^[1]вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются (пункт 9 статьи 22 ЗК РФ).

В силу статьи 69 Закона № 102-ФЗ ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение. Если залогодатель владеет земельным участком на праве аренды, при ипотеке находящихся на данном земельном участке зданий или сооружений заложенным считается право аренды земельного участка.

В соответствии с пунктом 2 статьи 58 Закона № 102-ФЗ в течение 10 дней после объявления публичных торгов несостоявшимися залогодержатель вправе по соглашению с залогодателем приобрести заложенное имущество по его начальной продажной цене на публичных торгах и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой этого имущества. К такому соглашению применяются правила гражданского законодательства Российской Федерации о договоре купли-продажи. Ипотека в этом случае прекращается.

В случае объявления повторных публичных торгов несостоявшимися по причинам, указанным в пункте 1 настоящей статьи, залогодержатель вправе приобрести (оставить за собой) заложенное имущество по цене не более чем на 25 процентов ниже его начальной продажной цены на первых публичных торгах, за исключением земельных участков, указанных в пункте 1 статьи 62.1 настоящего Федерального закона, и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой имущества (пункт 4 статьи 58 Закона № 102-ФЗ).

Согласно пункту 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 ГК РФ). В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Это предписано статьей 554 ГК РФ.

При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оноприобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости (пункт 2 статьи 271 ГК РФ, пункт 1 статьи 35 ЗК РФ).

По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременнос передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования (пункт 1 статьи 552 ГК РФ). В соответствии с пунктом 3 статьи  552 ГК РФ продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимостипокупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Согласно правовой позиции Пленума ВАС РФ, приведенной в пункте 14 Постановления № 11,  покупательздания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка. Аналогичная правовая позиция обозначена в пункте 25 Постановления Пленума ВАС РФ № 73.

В силу пункта 1 статьи 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, правила определения цены, предусмотренные  пунктом 3 статьи 424 ГК РФ^[2], не применяются, и  договор о ее продаже считается незаключенным. При этом,если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает ценупередаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее(пункт 2 статьи 555 ГК РФ).

Таким образом, исходя из приведенных норм ГК РФ и правовых позиций Пленума ВАС РФ, при продаже здания (строения, сооружения)вне зависимости от указания об этом в договорепокупатель такого объекта недвижимости в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самымпринимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка. Как следствие, справедлив вывод о том, что право аренды земельного участка, на котором расположено здание (строение, сооружение), самостоятельным предметом договора купли-продажи выступать не может.

Институты, понятия и термины гражданского, семейного и других отраслей законодательства Российской Федерации, используемые в НК РФ, применяются в том значении, в каком они используются в этих отраслях законодательства, если иное не предусмотрено НК РФ (пункт 1 статьи 11 НК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 38 НК РФ объект налогообложения – это  реализация товаров (работ, услуг), имущество, прибыль, доход, расход или иное обстоятельство, имеющее стоимостную, количественную или физическую характеристику, с наличием которого законодательство о налогах и сборах связывает возникновение у налогоплательщика обязанности по уплате налога. Каждый налог имеет самостоятельный объект налогообложения, определяемый в соответствии с частью 2 НК РФ с учетом положений настоящей статьи. На основании статьи 38 НК РФ в целях настоящего Кодекса:

- имущество -  виды объектов гражданских прав (за исключением имущественных прав), относящихся к имуществу в соответствии с ГК РФ (пункт 2);

- товар - любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации (пункт 3);

- услуга - деятельность, результаты которой не имеют материального выражения, реализуются и потребляются в процессе осуществления этой деятельности (пункт 5).

Реализацией товаров, работ или услуг организацией или индивидуальным предпринимателем в целях НК РФ признается соответственно передача на возмездной основе (в том числе обмен товарами, работами или услугами) права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, возмездное оказание услуг одним лицом другому лицу, а в случаях, предусмотренных НК РФ, передача права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, оказание услуг одним лицом другому лицу - на безвозмездной основе.

Как отмечено выше, в случае объявления повторных публичных торговнесостоявшимися по причинам, указанным в пункте 1 настоящей статьи, залогодержатель вправе приобрести (оставить за собой) заложенное имущество по цене не более чем на 25 процентов ниже его начальной продажной цены на первых публичных торгах, за исключением земельных участков, указанных в пункте 1 статьи 62.1 настоящего Федерального закона, и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой имущества (пункт 4 статьи 58 Закона № 102-ФЗ).

В соответствии с пунктом 7.3 Положения № 448-П объекты недвижимости, включая землю, полученные по договорам отступного, залога, подлежат бухгалтерскому учету в порядке, определенном главами 2, 4 и 5 настоящего Положения, в качестве объектов основных средств, недвижимости, временно неиспользуемой в основной деятельности, долгосрочных активов, предназначенных для продажи, в зависимости от намерений руководства кредитной организации в отношении указанных объектов либо отражаются на балансовомсчете 62101 «Средства труда, полученные по договорам отступного, залога, назначение которых не определено», если их назначение руководством кредитной организации не определено или принято решение завершить их продажу до начала следующего отчетного периода. При этом первоначальной стоимостью объектов недвижимости, включая землю, полученных по договорам отступного, залога, является их справедливая стоимость на дату признания. Если справедливая стоимость полученных по договорам отступного, залога, объектов недвижимости, включая землю, не поддается надежной оценке, то их оценка производится по договорам залога - в сумме, определенной с учетом требований законодательства Российской Федерации и нормативных актов Банка России.

При признании объектов недвижимости, включая землю, полученных по договорам отступного, залога, осуществляются бухгалтерские записи:

Дебет счетов 604 «Основные средства», 619 «Недвижимость, временно неиспользуемая в основной деятельности», 62001 «Долгосрочные активы, предназначенные для продажи», 62101 «Средства труда, полученные по договорам отступного, залога, назначение которых не определено»

Кредит счетов по учету обязательств заемщика, которые подлежат прекращению в соответствии с договором о предоставлении (размещении) денежных средств.

Согласно пункту 1.4 Положения № 448-П справедливая стоимость в целях данного нормативного акта определяется в соответствии с  МСФО (IFRS) 13, согласно пункту 2 которого справедливая стоимость - оценка, основанная на рыночных данных, а не оценка, специфичная для организации. Цель оценки справедливой стоимости - определить цену, по которой была бы осуществлена обычная сделка между участниками рынка с целью продажи актива или передачи обязательства на дату оценки в текущих рыночных условиях (то есть цену выхода на дату оценки с позиции участника рынка, который удерживает указанный актив или является должником по указанному обязательству).

В соответствии с пунктом 1 статьи 252 НК РФ налогоплательщик уменьшает полученные доходы на сумму произведенных расходов (за исключением расходов, указанных в статье 270 НК РФ). Расходами признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты (а в случаях, предусмотренных статьей 265 НК РФ, убытки), осуществленные (понесенные) налогоплательщиком в деятельности, направленной на получение доходов. Под обоснованными расходами понимаются экономически оправданные затраты, оценка которых выражена в денежной форме. Под документально подтвержденными расходами понимаются затраты, подтвержденные документами, оформленными в соответствии с законодательством Российской Федерации, либо документами, оформленными в соответствии с обычаями делового оборота, применяемыми в иностранном государстве, на территории которого были произведены соответствующие расходы, и (или) документами, косвенно подтверждающими произведенные расходы (в том числе таможенной декларацией, приказом о командировке, проездными документами, отчетом о выполненной работе в соответствии с договором).

Таким образом, по совокупности норм пункта 1 статьи 252 НК РФ и пункта 4 статьи 58 Закона № 102-ФЗ в целях налогообложения прибыли стоимость полученных налогоплательщиком в результате оставления за собой предмета ипотеки в виде здания и права аренды земельного участка, на котором расположено здание, признается сумма фактических затрат на их приобретение, равная сумме требований, зачтенных (прекращенных) в счет покупной цены указанных объектов в порядке пункта 4 статьи 58 Закона № 102-ФЗ.

Исходя из этого, применительно к приведенным в тексте вопроса обстоятельствам использование для целей налогообложения прибыли в качестве расходов Банка на право аренды для целей налогового учета в 2018 году данных из отчета независимого оценщика в сумме Y правомерно только в том случае, если указанная в отчете оценки рыночная стоимость здания с учетом права аренды земельного участка, на котором оно расположено, не превышает сумму обязательств, которые прекращены в порядке пункта 4 статьи 58 Закона № 102-ФЗ в счет покупной цены здания.

Иными словами, стоимость права аренды земельного участка может быть принята к налоговому учету в сумме Y, если величина Z меньше или равна суммы требований, зачтенных в счет покупной цены задания  в порядке пункта 4 статьи 58 Закона № 102-ФЗ.

В противном случае, когда величина Z больше суммы требований, зачтенных в счет покупной цены задания в порядке пункта 4 статьи 58 Закона № 102-ФЗ, стоимости приобретения права аренды и здания, на наш взгляд, могут быть определены в суммах, не превышающих долю покупной цены, определенную исходя из соотношения стоимостей права аренды земельного участка и здания в рыночной стоимости, указанной в отчете независимого оценщика.

В дополнение считаем необходимым обратить внимание на следующее.

Пунктом 1 статьи 249 НК РФ установлено, что доходом от реализации признаются выручка от реализации товаров (работ, услуг) как собственного производства, так и ранее приобретенных, выручка от реализации имущественных прав. Выручка от реализации определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные товары (работы, услуги) или имущественные права, выраженные в денежной и (или) натуральной формах. В зависимости от выбранного налогоплательщиком метода признания доходов и расходов поступления, связанные с расчетами за реализованные товары (работы, услуги) или имущественные права, признаются для целей настоящей главы в соответствии со статьей 271 или 273 НК РФ  (пункт 2 статьи 249 НК РФ).

Согласно статье 316 НК РФ сумма выручки от реализации определяется в соответствии со статьей 249 НК РФ с учетом положений статьи 251 НК РФ на дату признания доходов и расходов в соответствии с выбранным налогоплательщиком методом признания доходов и расходов для целей налогообложения.

В целях главы 25 НК РФ доходы признаются в том отчетном (налоговом) периоде, в котором они имели место, независимо от фактического поступления денежных средств, иного имущества (работ, услуг) и (или) имущественных прав (метод начисления), если иное не предусмотрено пунктом 1.1 настоящей статьи (пункт 1 статьи 271 НК РФ).

Для доходов от реализации, если иное не предусмотрено настоящей главой, датой получения дохода признается дата реализации товаров (работ, услуг, имущественных прав), определяемой в соответствии с  пунктом 1 статьи 39 НК РФ, независимо от фактического поступления денежных средств (иного имущества (работ, услуг) и (или) имущественных прав) в их оплату. Датой реализации недвижимого имущества признается дата передачи недвижимого имущества приобретателю этого имущества по передаточному акту или иному документу о передаче недвижимого имущества (пункт 3 статьи 271 НК РФ).

По общему правилу, закрепленному пунктом 1 статьи 272 НК РФ, при применении метода начисления расходы, принимаемые для целей налогообложения с учетом положений настоящей главы, признаются таковыми в том отчетном (налоговом) периоде, к которому они относятся, независимо от времени фактической выплаты денежных средств и (или) иной формы их оплаты, если иное не предусмотрено пунктом 1.1 настоящей статьи, и определяются с учетом положений статей 318 – 320 НК РФ. Расходы признаются в том отчетном (налоговом) периоде, в котором эти расходы возникают исходя из условий сделок. В случае, если сделка не содержит таких условий и связь междудоходами и расходами не может быть определена четко или определяется косвенным путем, расходы распределяются налогоплательщиком самостоятельно. В случае, если условиями договора предусмотрено получение доходов в течение более чем одного отчетного периода и не предусмотрена поэтапная сдача товаров (работ, услуг), расходы распределяются налогоплательщиком самостоятельно с учетом принципа равномерности признания доходов и расходов.

Особенности определения расходов, признаваемых для целей налогообложения, для отдельных категорий налогоплательщиков либо расходов, произведенных в связи с особыми обстоятельствами, устанавливаются положениями настоящей главы (пункт 3 статьи 252 НК РФ).

В случае, когда организация осуществила расходы не в связи с приобретением права заключения договора аренды земельного участка, а в связи приобретением права аренды земельного участка у предыдущего арендатора, положения статьи 264.1 НК РФ не применяются. Это разъяснено представителями Минфина РФ в Письмах от 13.04.2018г. № 03-03-06/1/24623, от  01.12.2015г. № 03-03-06/1/69924, от 12.11.2010г. № 03-03-06/1/710.

Особенности определения расходов при реализации товаров и (или) имущественных прав установлены статьей 268 НК РФ, согласно пункту 1 которой при  реализации товаров и (или) имущественных прав налогоплательщик вправе уменьшить доходы от таких операцийна стоимостьреализованных товаров и (или) имущественных прав, определяемую при реализации:

- амортизируемого имущества^[3] (за исключением объекта основных средств, в отношении которого налогоплательщик использовал право на применение инвестиционного налогового вычета в соответствии со статьей 268.1 НК РФ) - на остаточную стоимость амортизируемого имущества, определяемую в соответствии с пунктом 1 статьи 257 НК РФ (подпункт 1);

- прочего имущества (за исключением ценных бумаг, продукции собственного производства, покупных товаров) - на цену приобретения (создания) этого имущества, если иное не предусмотрено пунктом 2.2 статьи 277 НК РФ настоящего Кодекса, а также на сумму расходов, указанных в абзаце 2 пункта 2 статьи 254 НК РФ (подпункт 2);

- имущественных прав (долей, паев) - на цену приобретения данных имущественных прав (долей, паев) и на сумму расходов, связанных с их приобретением и реализацией, если иное не предусмотрено пунктом 10 статьи 309.1 или пунктом 2.2 статьи 277 НК РФ (подпункт 2.1).

При реализации имущества и (или) имущественных прав, указанных в настоящей статье, налогоплательщик также вправе уменьшить доходы от таких операций на сумму расходов, непосредственно связанных с такой реализацией, в частности на расходы по оценке, хранению, обслуживанию и транспортировке реализуемого имущества (подпункт 3 пункта 1 статьи 268 НК РФ). Помимо этого пунктом 2 статьи 268 НК РФ предусмотрено, что в случае, если  цена приобретения (создания) имущества (имущественных прав), указанного в подпунктах 2, 2.1 и 3 пункта 1 настоящей статьи, с учетом расходов, связанных с его реализацией, превышает выручку от его реализации, разница между этими величинами признается убытком налогоплательщика, учитываемым в целях налогообложения.

Право аренды земельного участка, на котором расположено принадлежащее налогоплательщику здание (строение, сооружение) следует судьбе такого здания (строения, сооружения) и как сказано выше, по мнению консультантов, самостоятельным предметом договора купли-продажи выступать не может. Учитывая данное обстоятельство  и руководствуясь принципом признания расходов при налогообложении прибыли во взаимосвязи с доходами, на получение которых они направлены (пункт 1 статьи 272 НК РФ), полагаем, что в рассматриваемой ситуации затраты, понесенные Банком на приобретение права аренды земельного участка подлежат признанию в порядке статьи 268 НК РФ в отчетном (налоговом) периоде, на который приходится дата реализация здания, но не в отчетном (налоговом) периоде, на который приходится дата оставления Банком предмета ипотеки  за собой. 

Документы и литература.

1.             ГК РФ – Гражданский кодекс Российской Федерации (ч.I) от 30.11.1994г. № 51-ФЗ,  (ч.II) от 26.01.1996г. № 14-ФЗ, (ч. III) от 26.11.2001г. № 146-ФЗ, (ч. IV) от 18.12.2006г.;

2.             НК РФ – Налоговый кодекс Российской Федерации (ч.I) от 31.07.1998г. № 146-ФЗ  и (ч.II) от 05.08.2000г. № 117-ФЗ;

3.             ЗК РФ – Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001г. № 136-ФЗ;

4.             Закон № 102-ФЗ – Федеральный закон Российской Федерации от 16.07.1998г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»;

5.             Закон № 377-ФЗ  - Федеральный закон от 29.11.2014г. №  377-ФЗ «О развитии Республики Крым и города федерального значения Севастополя и свободной экономической зоне на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя»;

6.             Закон № 209-ФЗ - Федеральный закон от 24.07.2007г. №  209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации»;

7.             Постановление Пленума ВАС РФ № 11 - Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»;

8.             Постановление Пленума ВАС РФ № 73 - Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»;

9.             МСФО (IFRS) 13 - Международный стандарт финансовой отчетности (IFRS) 13 «Оценка справедливой стоимости», введен в действие на территории Российской Федерации Приказом Минфина России от 28.12.2015г. № 217н;

10.         Положение № 448-П – Положение Банка России от 22.12.2014г. № 448-П «О порядке бухгалтерского учета основных средств, нематериальных активов, недвижимости, временно неиспользуемой в основной деятельности, долгосрочных активов, предназначенных для продажи, запасов, средств труда и предметов труда, полученных по договорам отступного, залога, назначение которых не определено, в кредитных организациях».

Ответы на самые интересные вопросы на нашем телеграм-канале knk_banki