Департамент банковского аудита по вопросу соответствия размера арендной платы уровню рыночных цен.

Мнение аудитора.

На наш взгляд, размер арендной платы за землю, принадлежащую Банку на праве собственности, устанавливается соглашением сторон. Однако мы не исключаем возможности предъявления претензий со стороны налоговых органов, как к арендодателю, так и к арендатору, в случае, если размер арендной платы за землю будет выше уровня цен, применяемых по аналогичным (однородным) услугам.

Обоснование мнения аудитора.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В аренду могут быть переданы земельные участники (п. 1 ст. 607 ГК РФ).

В соответствии со статьей 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Земельное законодательство предусматривает возможность установления общих начал определения арендной платы только при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (пункт 4 статьи 22 ЗК РФ).

Таким образом, гражданское законодательство не запрещает установление любого размера арендной платы за землю, находящейся в собственности Банка.

Согласно пункту 4 статьи 250 НК РФ доходы от сдачи имущества в аренду относятся к внереализационным доходам, учитываемым при формировании налоговой базы для исчисления налога на прибыль за отчетный (налоговый) период.

Следовательно, для целей налогообложения принимается цена услуги по сдаче имущества в аренду, указанная сторонами сделки в договоре аренды. Пока не доказано обратное, предполагается, что эта цена соответствует уровню рыночных цен.

В пункте 2 статьи 40 НК РФ указаны случаи, при которых налоговые органы при осуществлении контроля за полнотой исчисления налогов вправе проверять правильность применения цен по сделкам, в том числе в случае:

- отклонения цены сделки более чем на 20% в сторону повышения или в сторону понижения от уровня цен, применяемых налогоплательщиком по идентичным (однородным) услугам в пределах непродолжительного периода времени;

- между взаимозависимыми лицами.

Действие указанного выше пункта на другие случаи не распространяется.

Исходя из вышеизложенного следует, что налоговые риски в части применения статьи 40 НК РФ были бы вероятны для Банка в случае, если размер арендной платы был бы ниже уровня рыночных цен (в части недополученных доходов). В ситуации, когда размер арендной платы выше цен, сложившихся на рынке, налоговые риски возникают у арендатора земли (в части завышения расходной части при определении налоговой базы).

Обращаем внимание Банка на то, что претензии налоговых органов к данной сделке могут быть предъявлены не только в соответствии со статьей 40 НК РФ, но и в соответствии со статьей 169 ГК РФ. При этом последствия применения статьи 169 ГК РФ будут для Банка, на наш взгляд, более реальными и существенными.

Президиум ВАС РФ в Постановлениях от 25 января 2005 г. № 10750/04 и № 1-755/04 признал законность предъявления иска о признании сделки недействительной по статье 169 ГК РФ налоговыми органами. При этом по таким сделкам все имущество, полученное в ходе ее совершения конфискуется в пользу государства, в дополнение ко всему в бюджет будут взысканы все те налоги, для минимизации которых, по мнению истцов, данные сделки совершались.

Конституционный Суд РФ в Определении от 08.06.2004 г. № 226-О, хотя и отказал организации в рассмотрении ее жалобы, но при аргументации своего отказа не признал действия налоговых органов незаконными, то есть можно говорить о том, что тем самым «разрешил» налоговым органам инициировать подобные иски.

1. ГК РФ – Гражданский кодекс Российской Федерации (ч.I) от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ, (ч. III) от 26.11.2001 г. № 146-ФЗ; 

2. НК РФ – Налоговый кодекс Российской Федерации (ч.I) от 31.07.98г. № 146-ФЗ и (ч.II) от 05.08.2000г. № 117-ФЗ. 

Ответы на самые интересные вопросы на нашем телеграм-канале knk_banki