Главная / Консультации / Банковский аудит / Департамент банковского аудита об учете недвижимости, полученной банком по отступному

Департамент банковского аудита об учете недвижимости, полученной банком по отступному

Ответы на самые интересные вопросы на нашем телеграм-канале knk_banki

26.10.2012

Вопрос

Банк получил недвижимое имущество (нежилые здания, сооружения) и земельные участки в качестве отступного при исполнении заемщиком обязательств по кредитному договору. В связи с получением документов, подтверждающих право собственности Банка на недвижимое имущество, и в соответствии с решением Правления Банка о намерении его реализовать, имущество принято на баланс Банка на счет 61011 «Внеоборотные запасы».
Поскольку реализация данного имущества была задержана в связи с возникновением дополнительного оформления документов (например, по энергоснабжению), Банк заключил с потенциальным покупателем краткосрочный договор аренды недвижимого имущества, сроком на 2 месяца.
В данной ситуации должен ли Банк осуществить перенос бухгалтерского учета указанного имущества со счета 61011 на соответствующие счета 60409, 60407 или вправе оставить его на счете 61011?

Ответ

Мнение консультантов.

Консультанты считают, что органы надзора при проведении контрольных мероприятий, скорей всего, будут придерживаться позиции, основанной на буквальном прочтении норм Главы 11 Приложения 10 к Положению № 302-П и заключающейся в необходимости переноса приобретенной Банком по отступному с балансового счета 61011 «Внеоборотные запасы» на балансовые счета 60407 «Земля, временно неиспользуемая в основной деятельности, переданная в аренду» и 60409 «Недвижимость (кроме земли), временно неиспользуемая в основной деятельности, переданная в аренду».

Обоснование мнения консультантов.

Согласно пункту 5.3 Приложения 10 к Положению № 302-П (далее по тексту - Приложение 10) «На счете N 61011 \"Внеоборотные запасы\" учитываются имущество, приобретенное в результате осуществления сделок по договорам отступного, залога, до принятия кредитной организацией решения о его реализации, использовании в собственной деятельности или переводе в состав недвижимости, временно неиспользуемой в основной деятельности[1], а также объекты, ранее классифицированные в качестве недвижимости, временно неиспользуемой в основной деятельности, стоимость которых перенесена с соответствующих счетов при принятии решения о его реализации».

«Со счета по учету внеоборотных запасов имущество списывается только при его выбытии в соответствии с главой 10 настоящего Порядка либо при принятии решения о направлении имущества, приобретенного по договорам отступного, залога, для использования в собственной деятельности или при переводе в состав недвижимости, временно неиспользуемой в основной деятельности (пункт 5.6 Приложения 10).

Недвижимость, временно неиспользуемая в основной деятельности, переданная в аренду (за исключением финансовой аренды), учитывается арендодателем в порядке, изложенном в пунктах 11.1 - 11.14 Приложения 10:

на балансовом счете 60407

на балансовых счетах 60409 и 60603 «Амортизация недвижимости (кроме земли), временно неиспользуемой в основной деятельности, переданной в аренду»

либо

на балансовом счете 60411[2] «Недвижимость (кроме земли), временно неиспользуемая в основной деятельности, учитываемая по текущей (справедливой) стоимости, переданная в аренду».

на балансовом счете 60413 «Земля, временно неиспользуемая в основной деятельности, учитываемая по текущей (справедливой) стоимости, переданная в аренду».

В соответствии с пунктом 11.1 Приложения 10 здание, предназначенное для предоставления либо предоставленное во временное владение и пользование или во временное пользование по одному или нескольким договорам аренды, за исключением финансовой аренды (лизинга), является объектом недвижимости, временно неиспользуемой в основной деятельности.

В составе критериев признания имущества недвижимостью, временно неиспользуемой в основной деятельности, закрепленных в пункте 11.1 Приложения 10, поименованы:

1) наличие у банка права собственности на имущество;

2) предназначение имущества для получения арендных платежей, доходов от прироста стоимости этого имущества, или того и другого;

3) отсутствие намерения (планов) реализовать имущество в течение одного года с даты классификации в качестве недвижимости, временно неиспользуемой в основной деятельности.

В пункте 11.1 Приложения 10 отсутствует конкретная формулировка о том, что все поименованные выше критерии должны соблюдаться одновременно, но пунктом 11.2 Приложения 10 предусмотрено, что «Для принятия к бухгалтерскому учету объекта в качестве недвижимости, временно неиспользуемой в основной деятельности, необходимо единовременное выполнение следующих условий:

объект способен приносить кредитной организации экономические выгоды в будущем;

стоимость объекта может быть надежно определена».

В тексте вопроса указано, что первоначально Банком было принято решение о реализации имущества, а затем, поскольку это решение не могло быть исполнено до переоформления на Банк договоров, ранее заключенных между бывшим собственником и энерго-, водо- и теплоснабжающими организациями (далее по тексту - коммунальными службами), - о сдаче имущества в краткосрочную аренду.

Таким образом, если исходить из информации, приведенной в тексте вопроса, и буквального прочтения изложенных выше норм, то при передаче упомянутого в тексте вопроса объекта недвижимости в аренду, вне зависимости от ее длительности, по мнению консультантов, происходит изменение способа использования приобретенной по отступному недвижимости и Банк должен перенести ее учет с балансового счета 61011 на балансовый счет 60409 или 60411 на основании профессионального суждения, формируемого с учетом критериев, разработанных и утвержденных кредитной организацией в соответствии с пунктом 11.1 Главы 11 Приложения 10.

Подтверждением того, что имущество, переданное в аренду, не подлежит учету на счете 61011 служит имеющийся в распоряжении консультантов адресный ответ Управления бухгалтерского учета и отчетности Московского ГТУ Банка России от 15.08.2012г. на вопрос[3] одного из банков, в котором указано следующее:

«В соответствии с разъяснениями Банка России, на счете № 61011 «Внеоборотные запасы» согласно пункту 5.3 приложения 10 к Положению Банка России от 26.03.2007 № 302-П «О правилах ведения бухгалтерского учета в кредитных организациях, расположенных на территории Российской Федерации» (далее - Положение № 302-П) учитывается имущество до принятия кредитной организацией решения о его реализации, использовании в собственной деятельности или переводе в состав недвижимости, временно неиспользуемой в основной деятельности.

При принятии кредитной организацией одного из вышеперечисленных решений имущество списывается со счета по учету внеоборотных запасов. Таким образом, имущество, переданное в аренду, не подлежит учету на счете № 61011 «Внеоборотные запасы».

Исходя из критериев, определенных пунктом 11.1 приложения 10 к Положению № 302-11, основания для перевода объекта, планируемого к продаже в течение года, в состав недвижимости, временно неиспользуемой в основной деятельности, отсутствуют.

Учитывая вышеизложенное, объект, переданный в аренду, удовлетворяющий критериям признания основного средства, определенным в главе 2 приложения 10 к Положению № 302-П, до момента его реализации подлежит учету в составе основных средств кредитной организации».

Консультанты не исключают возможности и альтернативного подхода решения проблемы по следующим основаниям.

Согласно пункту 11.8 Приложения 10 перевод имущества в состав недвижимости, временно неиспользуемой в основной деятельности, или наоборот, из состава недвижимости, временно неиспользуемой в основной деятельности, осуществляется только при изменении способа его использования на основании профессионального суждения, которое должно быть составлено и оформлено Банком. Эта норма аналогична части[4] нормы абзаца восьмого пункта 11.1 Приложения 10, в котором, кроме использования кредитной организацией в качестве основания классификации и перевода недвижимости в соответствующую категорию имущества профессионального суждения, регулятор предусмотрел, что профессиональное суждение должно быть основано «на критериях, которые она разрабатывает с учетом требований настоящей главы и согласно характеристикам недвижимости, временно неиспользуемой в основной деятельности, установленным настоящим пунктом, и утверждает в учетной политике».

Следовательно, Банк, на основании критериев определения статуса недвижимости, утвержденных в учетной политике, должен сформировать профессиональное суждение, в котором, на наш взгляд, можно учесть специфику (особенности) конкретной рассматриваемой ситуации, когда Банк не отказался от намерения реализовать приобретенное по отступному имущество в течение одного года с даты классификации в качестве недвижимости, временно неиспользуемой в основной деятельности, но отложил реализацию имущества на определенный период, длительность которого, по мнению Банка, не будет превышать двух месяцев, в связи с тем, что:

реализация недвижимости, приобретенной Банком по отступному, возможна только при наличии переоформленных на Банк договоров с коммунальными службами;
на переоформление договоров с коммунальными службами требуется время.

По мнению консультантов, Банк вправе учесть особенности рассматриваемой ситуации при формировании профессионального суждения о статусе недвижимости, приобретенной по отступному, и, если это не противоречит критериям, закрепленным в учетной политике, принять решение об отсутствии оснований для признания объекта недвижимостью, временно не используемой в основной деятельности, и переноса учета его стоимости с балансового счета 61011 на балансовый счет 60409 или 60407.

Тем более, что для формирования резерва в соответствии с Положением № 283-П не будет иметь, на наш взгляд, существенного значения, на каком счете - 60409 или 61011, Банк отразит актив, поскольку, величина элемента расчетной базы по объекту, учтенному на балансовом счете 61011, будет, вероятнее всего, незначительно выше по сравнению с элементом расчетной базы[5] по этому же объекту недвижимости, но учтенному на балансовом счете 60409, за счет начисленной амортизации[6] и накопленных убытков от обесценения[7].

В то же время, консультанты не могут исключить вероятности того, что органы надзора при осуществлении контрольных мероприятий будут придерживаться точки зрения, отличной от мнения консультантов, в части продолжения учета недвижимости на балансовом счете 61011, особенно с учетом того, что в случае принятия Банком указанного выше решения оно может повлиять, хоть и в несущественной степени, на величину сформированного в соответствии с Положением № 283-П резерва и, соответственно, на суммы расходов по созданию резерва, начислению амортизации и уплате налога на имущество.

Документы и литература.

1. Положение № 302-П – Положение Банка России от 26.03.2007г. № 302-П «О правилах ведения бухгалтерского учёта в кредитных организациях, расположенных на территории Российской Федерации»;

2. Положение № 283-П – Положение Банка России от 20.03.2006г. № 283-П «О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери».

[1] В соответствии с пунктом 11.1 Приложения 10 к Положению № 302-П «Для целей учета в порядке, определенном настоящей главой, недвижимостью, временно неиспользуемой в основной деятельности, признается имущество (часть имущества) (земля или здание, либо часть здания, либо и то и другое), находящееся в собственности кредитной организации (полученное при осуществлении уставной деятельности) и предназначенное для получения арендных платежей (за исключением платежей по договорам финансовой аренды (лизинга), доходов от прироста стоимости этого имущества, или того и другого, но не для использования в качестве средств труда для оказания услуг, управления кредитной организацией, а также в случаях, предусмотренных санитарно-гигиеническими, технико-эксплуатационными и другими специальными техническими нормами и требованиями, реализация которого в течение одного года с даты классификации в качестве недвижимости, временно неиспользуемой в основной деятельности, кредитной организацией не планируется».

[2] Консультанты исходят из предположения того, что Банк не планирует учитывать недвижимость на балансовых счетах 60411 или 60413.

[3] «По состоянию на 01.01.2012 Правлением Банка утверждена классификация недвижимого имущества, находящегося на балансе Головного офиса Банка и Филиала Банка в г. Ростов-на-Дону, и определены цели использования недвижимого имущества Банка, полученного Банком в качестве отступного, а также в рамках конкурсного производства по результатам проведения повторных торгов, и не используемого в основной деятельности Банка.

Так по недвижимому имуществу, полученному в рамках конкурсного производства …, а именно: по земельному участку и двум нежилым помещениям (далее по тексту - Имущество) приоритетной целью использования определена реализация указанного имущества в течение 2012 года. В целях оптимизации расходов на содержание Имущества Правлением банка определена возможность заключения договоров аренды на срок, не превышающий 1 год, с правом одностороннего расторжения договора аренды при условии уведомления арендатора за 30 дней для того, чтобы имелась возможность оперативного решения вопроса о продаже этого имущества при наличии покупателей.

В соответствии с решением Правления банка, Имущество по состоянию на 01.01.2012 учтено на балансовом счете 61011 «Внеоборотные запасы».

В настоящее время Банк активно занимается вопросом реализации Имущества и в этих целях проводятся следующие мероприятия: размещены объявления о продаже Имущества в средствах массовой информации, заключен договор с риэлторской фирмой на подбор покупателя Имущества, с потенциальными покупателями проводятся переговоры на предмет согласования существенных условий договора купли-продажи Имущества и т.п.

Поскольку до настоящего момента времени нет предложений от потенциальных покупателей по покупке Имущества на условиях, удовлетворяющих Банк, часть помещений сдается в аренду с целью компенсации затрат на содержание имущества.

В нашей ситуации Имущество планируется реализовать в течение одного года, сдача в аренду не является приоритетной целью использования Имущества.

Вопрос.

Правомерно ли учитывать обозначенное выше Имущество на балансовом счете № 61011 «Внеоборотные запасы»?».

[4] «Для определения соответствия объекта статусу недвижимости, временно неиспользуемой в основной деятельности, кредитная организация применяет профессиональное суждение…».

[5] «При формировании резерва на возможные потери в рамках применения п. 2.7 Положения N 283-П следует исходить из стоимости соответствующих активов, определенной за вычетом накопленной амортизации и накопленных убытков от обесценения» (Письмо Банка России от 04.04.2012г. № 18-2-1-11/665).

[6] «По объектам недвижимости, временно неиспользуемой в основной деятельности, учитываемым по первоначальной стоимости за вычетом накопленной амортизации и накопленных убытков от обесценения, начисление амортизации производится в течение срока полезного использования объекта (соответствующие расходы отражаются в ОПУ по символу 26201)» (абзац первый пункта 11.6 Приложения 10).

В части актива в виде земли разница будет равна только сумме накопленного убытка от обесценения, так как амортизация по земельным участкам не начисляется.

[7] «Недвижимость, временно неиспользуемая в основной деятельности, учитываемая по первоначальной стоимости, за вычетом накопленной амортизации и накопленных убытков от обесценения, подлежит проверке на обесценение на каждую отчетную дату. После признания обесценения амортизационные отчисления должны производиться с учетом уменьшения балансовой стоимости на величину обесценения в течение оставшегося срока полезного использования ((абзац второй пункта 11.6 Приложения 10).

Ответы на самые интересные вопросы на нашем телеграм-канале knk_banki