Главная / Консультации / Банковский аудит / Департамент банковского аудита о необходимости направления сообщений по сделкам с недвижимым имуществом
Департамент банковского аудита о необходимости направления сообщений по сделкам с недвижимым имуществом
Ответы на самые интересные вопросы на нашем телеграм-канале knk_banki
30.07.2012
Вопрос
В соответствии с Информационным письмом Банка России от 06.03.2006г. № 9, обобщающим практику применения Закона № 115-ФЗ от 07.08.2001г., кредитная организация должна представлять в Уполномоченный орган сведения о любых сделках с недвижимым имуществом (купля-продажа, аренда, залог и т.д.), сумма которых равна или превышает 3 миллиона рублей, если кредитная организация является стороной по сделке, либо из представленных в соответствии с законодательством Российской Федерации клиентом документов ей стало известно о совершении такой сделки.
Существующая в Банке практика предусматривает при кредитовании клиента под залог недвижимого имущества предоставление клиентом в Банк зарегистрированного Договора купли-продажи недвижимого имущества, свидетельства о собственности на недвижимое имущество. Документы, предоставленные клиентом в Банк под залог недвижимого имущества, как правило, не относятся к объекту кредитования этого имущества (пример: клиент, получает кредит на строительство загородного дома под залог недвижимого имущества – квартиры, с предоставлением в Банк зарегистрированного договора купли-продажи от 2005г.), т.е. в ходе осуществления Банком кредитования клиента и принятии в залог недвижимости ему становится известным о сделке с недвижимостью, совершенной задолго до кредитной операции и залоговой сделке.
В соответствии с требованиями Закона № 115-ФЗ «Сделка с недвижимым имуществом, результатом совершения которой является переход права собственности на такое недвижимое имущество, подлежит обязательному контролю, если сумма, на которую она совершается, равна или превышает 3 миллиона рублей либо равна сумме в иностранной валюте, эквивалентной 3 миллионам рублей, или превышает ее».
В связи с изложенным просим разъяснить, подлежит ли по-прежнему в соответствии с нормами указанного выше Информационного письма № 9 направлению в Уполномоченный орган Сообщение по сделке от 2005г. (купля-продажа) в условиях, когда Банку стало известно о ней в ходе осуществления сделки залога, не подлежащей обязательному контролю. Следует ли по иному трактовать норму Информационного письма в связи с изменениями в определении понятия «Сделка с недвижимостью, подлежащая обязательному контролю» (направлять сообщение только в тех случаях, когда сама сделка/операция подлежит обязательному контролю, или вне зависимости от этого).
Если «да», - на каком основании, если «нет», - на каком основании?
В соответствии с Информационным письмом Банка России от 06.03.2006г. № 9, обобщающим практику применения Закона № 115-ФЗ от 07.08.2001г., кредитная организация должна представлять в Уполномоченный орган сведения о любых сделках с недвижимым имуществом (купля-продажа, аренда, залог и т.д.), сумма которых равна или превышает 3 миллиона рублей, если кредитная организация является стороной по сделке, либо из представленных в соответствии с законодательством Российской Федерации клиентом документов ей стало известно о совершении такой сделки.
Существующая в Банке практика предусматривает при кредитовании клиента под залог недвижимого имущества предоставление клиентом в Банк зарегистрированного Договора купли-продажи недвижимого имущества, свидетельства о собственности на недвижимое имущество. Документы, предоставленные клиентом в Банк под залог недвижимого имущества, как правило, не относятся к объекту кредитования этого имущества (пример: клиент, получает кредит на строительство загородного дома под залог недвижимого имущества – квартиры, с предоставлением в Банк зарегистрированного договора купли-продажи от 2005г.), т.е. в ходе осуществления Банком кредитования клиента и принятии в залог недвижимости ему становится известным о сделке с недвижимостью, совершенной задолго до кредитной операции и залоговой сделке.
В соответствии с требованиями Закона № 115-ФЗ «Сделка с недвижимым имуществом, результатом совершения которой является переход права собственности на такое недвижимое имущество, подлежит обязательному контролю, если сумма, на которую она совершается, равна или превышает 3 миллиона рублей либо равна сумме в иностранной валюте, эквивалентной 3 миллионам рублей, или превышает ее».
В связи с изложенным просим разъяснить, подлежит ли по-прежнему в соответствии с нормами указанного выше Информационного письма № 9 направлению в Уполномоченный орган Сообщение по сделке от 2005г. (купля-продажа) в условиях, когда Банку стало известно о ней в ходе осуществления сделки залога, не подлежащей обязательному контролю. Следует ли по иному трактовать норму Информационного письма в связи с изменениями в определении понятия «Сделка с недвижимостью, подлежащая обязательному контролю» (направлять сообщение только в тех случаях, когда сама сделка/операция подлежит обязательному контролю, или вне зависимости от этого).
Если «да», - на каком основании, если «нет», - на каком основании?
Ответ
Мнение консультантов.
Согласно пункту 1.1 статьи 6 Закон № 115-ФЗ обязательному контролю подлежат сделки с недвижимым имуществом, результатом совершения которых является переход права собственности на такое недвижимое имущество, если сумма, на которую совершается сделка, равна или превышает три миллиона рублей, либо равна сумме в иностранной валюте, эквивалентной трем миллионам рублей, или превышает ее. В силу статьи 131 ГК РФ переход права собственности на недвижимое имущество подлежит обязательной государственной регистрации.
Подпункт 4 пункта 1 статьи 7 Закона № 115-ФЗ обязывает организации, осуществляющие операции с денежными средствами или иным имуществом, документально фиксировать и представлять в уполномоченный орган не позднее трех рабочих дней со дня совершения операции сведения по подлежащим обязательному контролю операциям с денежными средствами или иным имуществом, совершаемым их клиентами.
Согласно пункту 7 статьи 7 Закона № 115-ФЗ порядок представления информации в уполномоченный орган для кредитных организаций устанавливается Банком России по согласованию с уполномоченным органом. На текущий момент такой порядок закреплен Положением № 321-П, в соответствии с пунктом 2.11 которого сведения об операциях, подлежащих обязательному контролю, должны быть сформированы и направлены кредитной организацией в уполномоченный орган через территориальное учреждение в форме отчета в виде электронного сообщения (далее по тексту – ОЭС), содержащего сведения о таких операциях, до 16.00 по местному времени рабочего дня, следующего соответственно за днем совершения или за днем выявления таких операций. При этом, если подлежащая обязательному контролю операция с денежными средствами или иным имуществом выявлена кредитной организацией позже рабочего дня, следующего за днем ее совершения, кредитная организация формирует и направляет в уполномоченный орган через территориальное учреждение ОЭС, содержащий сведения о такой операции, в порядке, установленном пунктом 2.11 Положения № 321-П (пункт 2.12 Положения № 321-П).
По смыслу разъяснений уполномоченного органа, изложенных в пункте 5 Информационного письма № 1, обязанность кредитной организации по представлению в уполномоченный орган сведений о сделке с недвижимым имуществом возникает со дня регистрации права собственности на недвижимое имущество, как результат сделки с недвижимым имуществом.
Клиентами в целях применения норм Закона № 115-ФЗ признаются физические или юридические лица, находящиеся на обслуживании организации, осуществляющей операции с денежными средствами или иным имуществом (статья 3 Закона № 115-ФЗ). Из закрепленного законодателем толкования понятия «клиент» следует, что клиентом признается не любое юридическое или физическое лицо, в правоотношения с которыми вступает организация, осуществляющая операции с денежными средствами или иным имуществом, на основании договоров и сделок, а только находящиеся у последней на обслуживании. По нашему мнению, ключевым в толковании понятия «клиент» является факт обслуживания юридического или физического лица кредитной организацией, то есть оказания услуг указанным лицам организацией, осуществляющей операции с денежными средствами или иным имуществом.
Из содержания статьи 5 Закона № 395-1 следует, что в своей деятельности кредитная организация вступает в отношения с юридическими и физическими лицами при[1]:
- осуществлении банковских операций, закрытый перечень которых установлен частью первой данной статьи;
- заключении иных сделок, не являющихся банковскими операциями; открытый перечень которых приведен в части третьей данной статьи Закона.
Аналогичный подход к толкованию понятия «клиент» кредитной организации усматривается в ответе специалистов Банка России, изложенному в Письме от 05.03.2012г. № 014-12-1/994 в ответ на вопросы Ассоциации российских банков (ответ на вопрос пятый[2]) «Исходя из указанной нормы[3] Федерального закона, клиентами кредитной организации являются субъекты, которым кредитная организация оказывает услугу либо при осуществлении банковских операций, закрытый перечень которых указан в ч. 1 ст. 5 Федерального закона "О банках и банковской деятельности", либо при осуществлении других сделок, открытый перечень которых указан в ч. 3 ст. 5 Федерального закона "О банках и банковской деятельности"».
Договор залога является «иной», не отнесенной к числу банковских операций и совершенной в соответствии с законодательством Российской Федерации, сделкой кредитной организации. Очевидно, что заключая договор залога, кредитная организация никакой услуги залогодателю не оказывает. Вместе с тем, залогодателем может выступать (пункт 1 статьи 335 ГК РФ, пункт 1 статьи 1 Закона № 102-ФЗ) как заемщик по обеспечиваемому залогом обязательству, то есть клиент кредитной организации в терминологии Закона № 115-ФЗ, так и третье лицо, не являющееся клиентом в рассматриваемых целях.
Обязательному контролю в соответствии с пунктом 1.1 статьи 6 Закона № 115-ФЗ подлежат не операции (расчеты) по сделке с недвижимым имуществом, результатом которой является переход права собственности на такое имущество, а сама сделка, если сумма на которую она совершена, равна или превышает три миллиона рублей. При этом следует отметить, что сделки с недвижимым имуществом включены в перечень операций и сделок, подлежащих обязательному контролю в целях противодействия легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма с 30.08.2004 года (подпункт 2 пункта 1 статьи 1, статья 2 Закона № 88-ФЗ).
Соответственно, если из предоставленных заемщиком - залогодателем документов следует, что им после 30.08.2004 года совершена сделка с недвижимым имуществом, относимая в соответствии с пунктом 1.1 статьи 6 Закона № 115-ФЗ к категории «контролируемых», кредитная организация обязана документально зафиксировать и передать в уполномоченный орган сведения о такой сделке.
Таким образом, в приведенной в тексте вопроса ситуации Банк обязан документально зафиксировать и передать в уполномоченный орган сведения о сделке купли-продажи недвижимого имущества, совершенной залогодателем – заемщиком в 2005 году.
По мнению консультантов, позиция представителей Банка России, изложенная в пункте 1 Информационного письма № 9, цитата из которого приведена в тексте вопроса, на текущий момент может быть прията в части, не противоречащей нормам Закона № 115-ФЗ в редакции Закона № 308-ФЗ. Согласно изменениям, внесенным в Закон № 115-ФЗ Законом № 308-ФЗ, начиная с 21.11.2011г. обязательному контролю со всеми вытекающими последствиями подлежат исключительно сделки с недвижимым имуществом, влекущие переход права собственности на такое имущество, если хотя бы одной из сторон по сделкам является клиент кредитной организации, но не любые сделки с недвижимым имуществом, включая аренду, залог и т.д., как было сказано в пункте 1 Информационного письма № 9.
В связи с внесенным в Закон № 115-ФЗ изменениями, на наш взгляд, абзац третий пункта 1 Информационного письма № 9 может быть переформулирован следующим образом: кредитная организация должна представлять в уполномоченный орган сведения о сделках своих клиентов с недвижимым имуществом, результатом которых является переход права собственности на такое имущество, а сумма равна или превышает три миллиона рублей, если из документов, представленных клиентом в соответствии с законодательством Российской Федерации, кредитной организации стало известно о совершении такой сделки.
Аналогичное по существу мнение изложено представителями Банка России в ответ на запрос Ассоциации российских банков в Письме от 05.03.2012г. № 014-12-1/944 (ответ на вопрос пятый).
Одновременно стоит заметить, что по своему правовому статусу информационные письма Банка России являются позицией Департамента финансового мониторинга и валютного контроля Банка России и не представляют собой нормативный документ, а Банк России в соответствии с действующим законодательством не наделен правом трактовки положений Закона № 115-ФЗ.
Документы и литература.
- ГК РФ – Гражданский кодекс Российской Федерации (ч.I) от 30.11.1994г. № 51-ФЗ, (ч.II) от 26.01.1996г. № 14-ФЗ, (ч. III) от 26.11.2001г. № 146-ФЗ, (ч. IV) от 18.12.2006г. № 230-ФЗ;
- Закон № 395-1 – Федеральный закон Российской Федерации от 02.12.1990г. № 395-1 «О банках и банковской деятельности»;
- Закон № 102-ФЗ – Федеральный закон Российской Федерации от 16.07.1998г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»;
- Закон № 115-ФЗ - Федеральный закон Российской Федерации от 07.08.2001 г. № 115-ФЗ «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма»;
- Закон № 88-ФЗ - Федеральный закон от 28.07.2004г. № 88-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма»;
- Закон № 308-ФЗ - Федеральный закон от 08.11.2011г. № 308-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма» и в Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях»;
- Положение № 321-П – Положение Банка России от 29.08.2008г. № 321-П «О порядке предоставления кредитными организациями в уполномоченный орган сведений, предусмотренных Федеральным законом «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма»;
- Информационное письмо № 1 - Информационное письмо Росфинмониторинга от 08.08.2008г. № 1 «О предоставлении сведений об операциях с имуществом»;
- Информационное письмо № 9 - Информационное письмо Банка России от 06.03.2006г. № 9 «Обобщение практики применения Федерального закона «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма» и принятых в соответствии с ним нормативных актов Банка России».
[1] На текущий момент нет единого подхода к разделению положений статьи 5 Закона № 395-1 на «части». Вместе с тем, значительная часть авторов научно-практических комментариев к Закону № 395-1 придерживаются следующего подразделения:
часть первая устанавливает перечень банковских операций;
часть вторая устанавливает правило об открытии банковских счетов, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, на основании свидетельства о государственной регистрации физических лиц в качестве индивидуальных предпринимателей, свидетельств о государственной регистрации юридических лиц, а также свидетельств о постановке на учет в налоговом органе;
часть третья содержит открытый перечень сделок, правом на совершение которых обладают кредитные организации дополнительно к банковским операция, перечисленным в части первой.
[2] «5. Согласно пп. 4 п. 1 ст. 7 Закона N 115-ФЗ документальному фиксированию и представлению в уполномоченный орган подлежат операции обязательного контроля, совершаемые клиентами кредитных организаций.
Представляются ли в уполномоченный орган сведения о следующих операциях или сделках, которые совершаются лицами, не подпадающими под термин "клиент", в случае их соответствия критериям, указанным в ст. 6 Закона N 115-ФЗ:
- собственные операции или сделки кредитной организации;
- операции или сделки, по которым клиент является бенефициаром?»
[3] «В соответствии со ст. 3 Федерального закона клиентом организации, осуществляющей операции с денежными средствами или иным имуществом, является физическое или юридическое лицо, находящееся на обслуживании в указанной организации» (абзац третий ответа на вопрос пятый Письма Банка России от 05.03.2012г. № 014-12-1/994).
Ответы на самые интересные вопросы на нашем телеграм-канале knk_banki
Назад в раздел