Главная / Консультации / Банковский аудит / Департамент банковского аудита о квалификации действий по расторжению договора аренды
Департамент банковского аудита о квалификации действий по расторжению договора аренды
Ответы на самые интересные вопросы на нашем телеграм-канале knk_banki
14.11.2011
Вопрос
В феврале 2011 года Банком был заключен договор аренды помещения на срок 363 дня, общая сумма которого превышала 3 млн. рублей. Второе обстоятельство послужило основанием для направления сведений о данной сделке в Росфинмониторинг в соответствии с пунктом 1.1 статьи 6 Федерального закона № 115-ФЗ, так как сделка с недвижимым имуществом подлежит обязательному контролю, если сумма, на которую она совершается, равна или превышает 3 000 000 рублей либо равна сумме в иностранной валюте, эквивалентной 3 000 000 рублей, или превышает ее.
В настоящее время появилась необходимость в расторжении данного контракта, в связи с чем Банком было подготовлено соответствующее Уведомление арендодателю.
Учитывая, что согласно статье 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, просим дать консультацию по следующим вопросам.
1. Подпадают ли вышеописанные действия по расторжению договора под определение сделки, данные в статью 153 ГК РФ?
2. Необходимо ли направить сведения о факте расторжения договора аренды в уполномоченные орган в соответствии с пунктом 1.1 статьи 6 Закона № 115-ФЗ?
В феврале 2011 года Банком был заключен договор аренды помещения на срок 363 дня, общая сумма которого превышала 3 млн. рублей. Второе обстоятельство послужило основанием для направления сведений о данной сделке в Росфинмониторинг в соответствии с пунктом 1.1 статьи 6 Федерального закона № 115-ФЗ, так как сделка с недвижимым имуществом подлежит обязательному контролю, если сумма, на которую она совершается, равна или превышает 3 000 000 рублей либо равна сумме в иностранной валюте, эквивалентной 3 000 000 рублей, или превышает ее.
В настоящее время появилась необходимость в расторжении данного контракта, в связи с чем Банком было подготовлено соответствующее Уведомление арендодателю.
Учитывая, что согласно статье 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, просим дать консультацию по следующим вопросам.
1. Подпадают ли вышеописанные действия по расторжению договора под определение сделки, данные в статью 153 ГК РФ?
2. Необходимо ли направить сведения о факте расторжения договора аренды в уполномоченные орган в соответствии с пунктом 1.1 статьи 6 Закона № 115-ФЗ?
Ответ
Мнение консультантов.
Действия Банка по расторжению договора соответствуют определению сделки, приведенному в статье 153 ГК РФ.
Мо нашему мнению, если сумма, в отношении которой прекращены обязательства, превышает 3 000 000 рублей, Банк обязан направить в уполномоченный орган сообщение об этой сделке.
Если сумма сделки составляет менее 3 000 000 рублей, то, на взгляд консультантов, основания для направления такого сообщения отсутствуют.
Вместе с тем, в связи с неурегулированностью данного вопроса, отсутствием разъяснений и судебной практики рекомендуем направить запрос в уполномоченный орган.
Обоснование мнения консультантов.
По совокупности норм статьи 5 и подпункта 4 пункта 1 статьи 7 Закона № 115-ФЗ Банк является организацией, осуществляющей операции с денежными средствами или иным имуществом, и обязан представлять информацию о таких операциях, подлежащих обязательному контролю, в уполномоченный орган.
Понятие «операции с денежными средствами или иным имуществом», используемое в целях Закона № 115-ФЗ, дословно совпадает с определением понятия «сделка», приведенным, как справедливо отмечено Банком, в статье 153 ГК РФ.
В соответствии со статьей 153 ГК РФ «сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей».
В соответствии с пунктом 1 статьи 154 ГК РФ сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры) и односторонними. Согласно пункту 2 указанной статьи односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны. Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка) (пункт 3 статьи 154 К РФ).
Случаи, в которых возможно расторжение договора, приведены в статье 450 ГК РФ изменение:
- по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором (пункт 1);
- по требованию одной из сторон на основании решения суда в случаях, прямо предусмотренных пунктом 2;
- в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон (пункт 3).
Согласно пункту 2 статьи 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются. При этом обязательства считаются прекращенными с момента заключения соглашения сторон о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда о расторжении договора (пункт 3 статьи 453 ГК РФ).
На основании изложенного консультанты делают вывод о том, что расторжение договора по соглашению сторон, либо в одностороннем порядке, если это предусмотрено законом или договором, следует понимать как совершение действий, направленных на прекращение обязательств, и, следовательно, является сделкой в смысле определения, данного статьей 153 ГК РФ.
Аналогичные выводы о классификации соглашений о расторжении договоров по соглашению сторон или в одностороннем порядке как сделок в смысле статьи 153 ГК РФ содержатся в мотивировочной части Постановления Одиннадцатого ААС от 04.05.2011г. по делу № А72-7075/2010, ФАС Центрального округа от 21.07.2010г. № Ф10-2700/10 по делу № А14-2405/2008/99/29.
На основании пункта 1.1 статьи 6 Закона № 115-ФЗ сделка с недвижимым имуществом подлежит обязательному контролю, если сумма, на которую она совершается, равна или превышает 3 000 000 рублей либо равна сумме в иностранной валюте, эквивалентной 3 000 000 рублей, или превышает ее.
Действующее гражданское законодательство относит к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).
В Информационном письме № 9 регулятор дополнительно разъясняет, что «кредитная организация должна представлять в уполномоченный орган сведения о любых сделках с недвижимым имуществом (купля-продажа, аренда, залог и т.д.), сумма которых равна или превышает 3 000 000 рублей, если кредитная организация является стороной по сделке либо если из представленных в соответствии с законодательством Российской Федерации клиентом документов ей стало известно о совершении такой сделки».
Таким образом, единственным критерием, имеющим значение при определении, подлежит ли сделка с недвижимым имуществом обязательному контролю, является сумма этой сделки.
Как отмечалось выше, расторгая договор аренды, Банк действует в целях прекращения прав и обязательств по этому договору, то есть совершает сделку с недвижимостью на сумму прекращенных обязательств.
Следовательно, если сумма, в отношении которой прекращены обязательства, превышает 3 000 000 рублей, Банк, по нашему мнению, обязан направить в уполномоченный орган сообщение об этой сделке. Если же сумма сделки составляет менее 3 000 000 рублей, то, на взгляд консультантов, основания для направления такого сообщения отсутствуют.
Вместе с тем, в связи с неурегулированностью данного вопроса, отсутствием разъяснений и судебной практики рекомендуем направить запрос в уполномоченный орган.
В тексте вопроса Банк указал, что договор аренды помещения был заключен в феврале 2011г. сроком на 363 дня. Такая сделка и, следовательно, сделка по ее расторжению не требуют государственной регистрации.
В Информационном письме № 1 (ответ на вопрос 5) разъяснено, что в случае, если сделка с недвижимым имуществом подлежит государственной регистрации в соответствии с ГК РФ и иными федеральными законами, датой совершения такой сделки в целях Закона № 115-ФЗ следует считать дату государственной регистрации этой сделки, и сведения об указанной сделке должны быть представлены в Росфинмониторинг не позднее рабочего дня, следующего за днем государственной регистрации. В случае, если сделка не подлежит государственной регистрации, по мнению специалистов Росфинмониторинга, обязанность соответствующих организаций представить информацию в уполномоченный орган возникает с момента заключения договора.
Документы и литература.
- ГК РФ – Гражданский кодекс Российской Федерации (ч.I) от 30.11.1994г. № 51-ФЗ, (ч.II) от 26.01.1996г. № 14-ФЗ, (ч. III) от 26.11.2001г. № 146-ФЗ, (ч. IV) от 18.12.2006г. № 230-ФЗ;
- Закон № 115-ФЗ - Федеральный закон Российской Федерации от 07.08.2001 г. № 115-ФЗ «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма»;
- Информационное письмо №1 - Информационное письмо Росфинмониторинга от 08.08.2008г. № 1 «О предоставлении сведений об операциях с имуществом»;
- Информационное письмо № 9 - Информационное письмо Банка России от 06.03.2006г. № 9 «Обобщение практики применения Федерального закона «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма» и принятых в соответствии с ним нормативных актов Банка России».
Ответы на самые интересные вопросы на нашем телеграм-канале knk_banki
Назад в раздел