Департамент банковского аудита об отражении в отчетности процентные доходов, получаемым по договорам купли-продажи имущества с рассрочкой платежа, и их обложении НДС

Вопрос

В 2011 году Банк заключил четыре договора купли-продажи отдельных частей помещения, находящегося в собственности Банка (далее по тексту - Договоры), на условиях предоставления покупателям рассрочки платежа с ежемесячным погашением задолженности в соответствии с Графиком, а также оформления ипотеки в целях обеспечения погашения дебиторской задолженности.
В пункте 1 статьи 2 Договоров предусмотрено условие: «Проценты на Цену Помещения в связи с рассрочкой начислению не подлежат», что не противоречит ГК РФ.
В соответствие с пунктом 6.9 раздела 6 Части II Положения 302-П Банк отразил дебиторскую задолженность покупателей за предоставленное им недвижимое имущество на балансовом счете 60312 «Расчеты с поставщиками, подрядчиками и покупателями».
В течение 2012 - 2013г.г. по результатам проводимой оценки финансового состояния контрагентов с учетом качества обслуживания долга Банк относил указанный актив к 1-ой категории качества и не формировал резерв на возможные потери. По вопросу формирования резерва на возможные потери по указанному активу Банк исходил из следующих позиций.
В соответствие с пунктом 2.4. Положения № 283-П элементами расчетной базы резерва являются требования, отраженные на балансовом счете 60312, только в виде авансов и предварительной оплаты ценностей, таким образом, формализованно указанная дебиторская задолженность не является элементом расчетной базы.
Вышеуказанная дебиторская задолженность не связана с продажей финансовых активов, не содержится в Перечне денежных требований, вытекающих из сделок с финансовыми инструментами, признаваемых ссудами, приведенными в Приложении № 1 к Положению № 254-П, и поэтому не должна относиться к задолженности, приравненной к ссудной.
Понимая, что дебиторская задолженность по оплате недвижимого имущества не подлежит резервированию в соответствие с нормативными документами Банка России, но, в то же время, учитывая значимость указанной дебиторской задолженности для Банка (существенный размер задолженности и длительный период времени, на который предоставлена рассрочка), Банк принял решение в целях дополнительного контроля за финансовым состоянием контрагентов оценивать его в соответствие с требованиями Положения № 254-П, а также отразить данный актив в отчетности по формам №№ 0409115 и 0409117.
В июле 2013 года в адрес Банка поступило Предписание территориального управления Банка России о необходимости отнесения данного актива к 3-ей категории качества и доформирования резерва на возможные потери в связи с нарушением Банком пункта 3.13.3 Положения 254-П.
После анализа сложившейся ситуации, с учетом позиции специалистов территориального управления Банка России по этому вопросу, Банк согласовал с дебиторами вопрос об изменении пункта 1 статьи 2 Договора, а именно - включение условия ежемесячной уплаты Банку процентов в размере не менее двух пятых ставки рефинансирования на сумму остатка дебиторской задолженности.
В связи с этим у Банка возникли вопросы, связанные с получением процентов по Договорам, а именно:
1. По какой статье доходов Отчета о прибылях и убытках необходимо отражать указанные процентные доходы по Договорам купли-продажи имущества с рассрочкой платежа.
2. Не возникает ли у Банка риск предъявления со стороны налоговых органов требований о начислении суммы НДС по указанным процентным платежам, так как операция продажи имущества не относится к банковским операциям, перечисленным в статье 5 Закона о банках и банковской деятельности, и в то же время, по мнению Банка России, указанная дебиторская задолженность приравнивается к ссудной.