Департамент банковского аудита о возможности включения суммы НДС, предъявленной контрагентом по договору об отступном, в стоимость полученного недвижимого имущества при наличии намерения Банка передать полученный объект в аренду

Мнение консультантов.

Как следует из текста вопроса, Банком по договору об отступном получен объект нежилой недвижимости. Банком принято решение о продаже полученного объекта, и, соответственно, он был учтен на балансовом счете 62001 «Долгосрочные активы, предназначенные для продажи». При этом Банк до момента реализации объекта планирует предоставить его в аренду контрагенту по договору об отступном.

Порядок бухгалтерского учета основных средств, нематериальных активов, недвижимости, временно неиспользуемой в основной деятельности, долгосрочных активов, предназначенных для продажи, запасов, средств труда и предметов труда, полученных по договорам отступного, залога, назначение которых не определено, установлен для кредитных организаций Положением № 448-П.

В отношении объектов недвижимости, полученных по отступному, Положение № 448-П, предусматривает различный порядок учета. Так, согласно пункту 7.3 Положения № 448-П, такие объекты могут быть отражены на балансовых счетах 604 «Основные средства» (в случае принятия банком решения об использовании объекта в основной банковской деятельности), 619 «Недвижимость, временно неиспользуемая в основной деятельности» (в случае принятия банком решения об использовании объекта не в основной банковской деятельности), 62001 «Долгосрочные активы, предназначенные для продажи» (в случае принятия банком решения о неиспользовании объекта и его дальнейшей продаже).

Поскольку Банк одновременно имеет намерения по использованию объекта не в основной деятельности и его продаже, рассмотрим особенности его отражения в бухгалтерском учете.

Пункт 4.1 Положения № 448-П признает недвижимостью, временно неиспользуемой в основной деятельности, имущество (часть имущества) (земельный участок или здание, либо часть здания, либо и то и другое), находящееся (находящаяся) в собственности кредитной организации полученное (полученная) при осуществлении уставной деятельности) и предназначенное (предназначенная) для получения арендных платежей (за исключением платежей по договорам финансовой аренды (лизинга), доходов от прироста стоимости этого имущества, или того и другого, но не для использования в качестве средств труда при оказании услуг, в административных целях, в целях обеспечения безопасности, защиты окружающей среды, а также в случаях, предусмотренных санитарно-гигиеническими, технико-эксплуатационными и другими специальными техническими нормами и требованиями, продажа которого в течение 12 месяцев с даты классификации в качестве недвижимости, временно неиспользуемой в основной деятельности, кредитной организацией не планируется. Согласно пункту 4.6 Положения № 448-П после первоначального признания недвижимости, временно неиспользуемой в основной деятельности, кредитная организация выбирает одну из двух моделей учета: по первоначальной стоимости за вычетом накопленной амортизации и накопленных убытков от обесценения либо по справедливой стоимости.

В то же время, в силу пункта 5.1 Положения № 448-П объекты основных средств, нематериальных активов, недвижимости, временно неиспользуемой в основной деятельности, учитываемой по первоначальной стоимости за вычетом накопленной амортизации и накопленных убытков от обесценения, а также активы, удовлетворяющие критериям признания, определенным для основных средств и нематериальных активов настоящим Положением, и учитываемые в качестве средств труда, полученные по договорам отступного, залога, назначение которых не определено, признаются кредитной организацией долгосрочными активами, предназначенными для продажи, если возмещение их стоимости будет происходить в результате продажи в течение 12 месяцев с даты признания в качестве долгосрочных активов, предназначенных для продажи, а не посредством продолжающегося использования. По правилам пункта 5.6 Положения № 448-П долгосрочные активы, предназначенные для продажи, не амортизируются.

Таким образом, указанными нормами регулятором установлен подход к бухгалтерскому учету объектов недвижимости, в отношении которых у банка отсутствует намерение по использованию их в основной деятельности, в зависимости от того, как будет происходить возмещение стоимости таких объектов: от использования или продажи объектов.

Идентичный подход применен законодателем в Главе 21 НК РФ в отношении учета предъявленного НДС.

В тексте вопроса Банком также указано, что учетной политикой предусмотрено в отношении налога на добавленную стоимость (далее по тексту – НДС) применение нормы пункта 5 статьи 170 НК РФ, согласно которой банки имеют право включать в затраты, принимаемые к вычету при исчислении налога на прибыль организаций, суммы НДС, уплаченные поставщикам по приобретаемым товарам (работам, услугам). При этом вся сумма НДС, полученная ими по операциям, подлежащим налогообложению, подлежит уплате в бюджет.

Для банков, применяющих порядок, установленный пунктом 5 статьи 170 НК РФ, в случае приобретения ими товаров, в том числе основных средств и нематериальных активов, имущественных прав, которые в дальнейшем реализуются до начала использования для осуществления банковских операций, для сдачи в аренду или до введения в эксплуатацию, законодателем в подпункте 5 пункта 2 статьи 170 НК РФ предусмотрен специальный порядок учета НДС: суммы НДС, предъявленные банку при приобретении товаров, в том числе основных средств и нематериальных активов, учитываются в стоимости таких товаров, в том числе основных средств и нематериальных активов.

При применении указанной нормы, по мнению Минфина РФ, изложенному, например, в Письме от 05.02.2013г. № 03-07-05/2495, необходимо наличие оформленного должным образом счета фактуры: «Таким образом, суммы налога на добавленную стоимость, предъявленные банку по имуществу, реализуемому до начала его использования для осуществления банковских операций, сдачи в аренду или до введения в эксплуатацию, включаются в стоимость данного имущества на основании соответствующих счетов-фактур. В случае отсутствия счетов-фактур оснований для учета сумм налога в стоимости данного имущества не имеется».

Из вышеизложенного, на наш взгляд, можно сделать вывод о том, что для отражения суммы предъявленного Банку контрагентом по договору об отступном НДС необходимо обязательное одновременное выполнение следующих условий:

1) применение Банком нормы пункта 5 статьи 170 НК РФ;

2) отсутствие факта использования Банком объекта для осуществления банковских операций, для сдачи в аренду или факта введения в эксплуатацию;

3) наличие у Банка соответствующего счета-фактуры, предоставленного контрагентом.

Исходя из этого, мы считаем, что, намерение Банка предоставить полученный объект недвижимости в аренду делает невозможным применение нормы, закрепленной подпунктом 5 пункта 2 статьи 170 НК РФ. Соответственно, Банк не вправе учесть сумму предъявленного НДС в стоимости полученного объекта недвижимого имущества.

Документы и литература.

1. НК РФ – Налоговый кодекс Российской Федерации (ч.I) от 31.07.1998г. № 146-ФЗ и (ч.II) от 05.08.2000г. № 117-ФЗ;

2. Положение № 448-П – Положение Банка России от 22.12.2014г. № 448-П «О порядке бухгалтерского учета основных средств, нематериальных активов, недвижимости, временно неиспользуемой в основной деятельности, долгосрочных активов, предназначенных для продажи, запасов, средств труда и предметов труда, полученных по договорам отступного, залога, назначение которых не определено, в кредитных организациях».

Ответы на самые интересные вопросы на нашем телеграм-канале knk_banki