Главная / Консультации / Банковский аудит / Департамент банковского аудита о возможности признания операции продажи недвижимости, приобретенной в рамках инвестиционного проекта

Департамент банковского аудита о возможности признания операции продажи недвижимости, приобретенной в рамках инвестиционного проекта

Ответы на самые интересные вопросы на нашем телеграм-канале knk_banki

06.08.2013

Вопрос

Банк в рамках инвестиционной деятельности приобрел помещение (недвижимое имущество).
Данное помещение Банк не планирует использовать непосредственно в банковских операциях, а предполагает, после проведенных доработок помещения (оборудование пожарной сигнализацией, проведение дополнительных электрических мощностей к данному помещению), сдавть в аренду и получать доходы (выручку) от сдачи в аренду. После заключения договоров аренды и получения фактических платежей от всех арендаторов помещения Банк планирует рассмотреть возможность продажи данного помещения с дополнительным доходом. Дополнительный доход Банк планирует сформировать исходя из измененных качественных показателей помещения (дооборудование пожарной сигнализацией и увеличенными мощностями электросети), а также исходя из «хорошего» ежемесячного финансового потока от арендаторов (договоры аренды планируется заключить с розничными торгово-сервисными предприятиями и банками).
Является ли продажа недвижимого имущества, приобретенного ранее по договору купли-продажи в рамках инвестиционного проекта, торговой деятельностью и, соответственно, недопустимой для Банка в соответствии с нормой, установленной в ст.5 Закона «О банках и банковской деятельности» или продажа банком недвижимости, приобретённой ранее в рамках инвестиционного проекта, относится к общей правоспособности Банка и не входит в понятие торговая деятельность?

Ответ

Мнение консультантов.

Правовое регулирование банковской деятельности осуществляется Конституцией РФ, Законами № 395-1, № 86-ФЗ, другими федеральными законами, нормативными актами Банка России. Кроме того, кредитные организации, являясь хозяйственными обществами (статья 1 Закона № 395-1), осуществляют свою деятельность с соблюдением общих норм гражданского, трудового, налогового и иных областей права, в части, не противоречащей вышеуказанным нормативным правовым актам.

Определенные ГК РФ общие положения о правоспособности юридического лица заключаются в следующем:

- «Гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты» (пункт 1);

- «Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства» (пункт 2).

Пунктом 1 статьи 49 ГК РФ также установлено, что юридическое лицо может иметь гражданские права, соответствующие целям деятельности, предусмотренным в его учредительных документах, и нести связанные с этой деятельностью обязанности. Коммерческие организации, за исключением унитарных предприятий и иных видов организаций, предусмотренных законом, могут иметь гражданские права и нести гражданские обязанности, необходимые для осуществления любых видов деятельности, не запрещенных законом.

В силу пункта 2 статьи 49 ГК РФ юридическое лицо может быть ограничено в правах лишь в случаях и в порядке, предусмотренных законом.

Именно такие запрещения (ограничения) и содержатся в Законе № 395-1, в статье 5 которого определена, помимо общеустановленной ГК РФ, правоспособность банков осуществлять наряду с банковскими операциями и сделками иные сделки, в соответствии с законодательством Российской Федерации. При этом, согласно части четвертой статьи 5 Закона № 395-1 кредитным организациям запрещается осуществлять производственную, торговую и страховую деятельность.

Ни в Законе № 395-1, ни в каких-либо нормативных актах Банка России не раскрыто толкование (понимание, определение) указанных выше запрещенных для кредитных организации видов деятельности, в связи с чем консультанты считают возможным обратиться к следующим определениям, установленным законодательно:

производственная деятельность - совокупность действий работников с применением средств труда, необходимых для превращения ресурсов в готовую продукцию, включающих в себя производство и переработку различных видов сырья, строительство, оказание различных видов услуг (статья 209 ТК РФ);

торговая деятельность или торговля - вид предпринимательской деятельности, связанный с приобретением и продажей товаров (пункт 1 статьи 2 Закона № 381-ФЗ);

страховая деятельность (страховое дело) - сфера деятельности страховщиков по страхованию, перестрахованию, взаимному страхованию, а также страховых брокеров, страховых актуариев по оказанию услуг, связанных со страхованием, с перестрахованием (пункт 2 статьи 2 Закона № 4015-1).

Согласно ГОСТ Р 51303-99 «Торговля. Термины и определения»[1], утвержденного Постановлением Госстандарта России от 11.08.1999г. № 242-ст, торговля представляет собой вид предпринимательской деятельности, связанный с куплей-продажей товаров и оказанием услуг.

В мотивировочной части Постановления ФАС Поволжского округа от 11.03.2001г. по делу № 5178/00-7(к), арбитрами разъяснено, следующее:

«Деятельность организации по приобретению сырья и материалов и реализация готовой продукции, производимой из этого сырья и материалов, относится к производственной.

Под торговой деятельностью понимается приобретение организацией товаров[2] с целью его последующей реализации без изменения технических, качественных и иных характеристик товара».

Аналогичная мотивировка приведена и в Постановлении ФАС Центрального округа от 22.01.2002г. № А68-66/АП-01 по делу № А68-66/АП-01.

Вышеприведенное толкование термина «торговая деятельность» было использовано специалистами Банка России в разъяснениях[3] по вопросу о признании деятельности по распространению лотерейных билетов и телефонных карт, не противоречащей нормам статьи 5 Закона № 395-1.

На наш взгляд, также целесообразно обратить внимание на Письмо от 24.04.2000г. «О разъяснениях по вопросам инспекционных подразделений территориальных учреждений Банка России», в котором рассмотрена деятельность по реализации заложенного имущества, проводимая кредитной организацией самостоятельно. Так, в этом Письме регулятор указал, что «…при рассмотрении вопроса о возможности применения к кредитной организации, самостоятельно осуществившей реализацию подобного имущества, мер воздействия, предусмотренных ст. 75 Федерального закона "О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)", территориальным учреждениям Банка России следует провести тщательный анализ относительно того, какое место занимают сделки по реализации указанного имущества в деятельности кредитной организации, существуют ли в регионе деятельности кредитной организации специализированные организации, которые способны осуществить продажу имущества, как регулярно кредитная организация заключает подобные сделки. При наличии достаточных оснований следует воздержаться от применения к кредитной организации принудительных мер воздействия"».

Таким образом, на основании содержания указанного Письма, консультанты считают возможным сделать вывод о том, Банк России принимает во внимание, как минимум, критерий регулярности сделок по реализации имущества.

Как указано в тексте вопроса, Банк в рамках инвестиционной деятельности приобрел недвижимое имущество, которое планирует, после проведенных доработок помещения (оборудование пожарной сигнализацией, проведение дополнительных электрических мощностей к данному помещению), сдать в аренду и, только впоследствии - рассмотреть возможность продажи данного помещения.

Следовательно, после проведения поименованных в тексте вопроса работ, которые, по мнению консультантов, внесут изменения в технические, качественные и иные характеристики недвижимого имущества при заключении договора о его сдаче в аренду, Банк будет обязан в соответствии с Положением № 385-П отразить указанное имущество в балансе как основное средство на соответствующем балансовом счете 60409 «Недвижимость, временно не используемая в основной деятельности, переданная в аренду».

Сделка предоставления банками имущества в аренду на платной основе ни к одному из перечисленных в части четвертой Закона № 395-1 запрещенных видов деятельности не относится, не выходит за пределы установленной для банков правоспособности.

В свою очередь, приобретение имущества с целью сдачи его в аренду торговой деятельности образовывать не будет, поскольку при приобретении отсутствует целевая направленность в последующей реализации этого имущества.

Такое заключение подтверждается еще и тем, что договор аренды является самостоятельным договором, регламентированным ГК РФ, который не предполагает перехода права собственности на предмет договора аренды и, как следствие, не может относиться к торговой деятельности.

Однако ситуация будет обратной при продаже ранее сдаваемого в аренду имущества, если целью приобретения такого имущества являлась именно последующая его продажа. При этом в данном случае сдача такого имущества в аренду в период между приобретением и продажей правового значения, на наш взгляд, иметь не будет.

По нашему мнению, в целях исключения риска инициирования регулятором признания обозначенной в тексте вопроса сделки совершенной с нарушением действующего законодательства, Банку целесообразно отказаться в решении уполномоченного органа о цели приобретении недвижимости от формулировок, указывающих целью приобретения в рамках инвестиционной деятельности - последующую продажу недвижимости.

Считаем необходимым обратить внимание Банка на то, что исходя из пункта 3 статьи 10 ГК РФ о презумпции добросовестности и разумности участников гражданских правоотношений и общего принципа доказывания в арбитражном процессе, лицо, от которого требуются разумность или добросовестность при осуществлении права, признается действующим разумно и добросовестно, пока не доказано обратное.

Документы и литература.

ГК РФ - Гражданский кодекс Российской Федерации (ч.I) от 30.11.1994г. № 51-ФЗ, (ч.II) от 26.01.1996г. № 14-ФЗ, (ч. III) от 26.11.2001г. № 146-ФЗ, (ч. IV) от 18.12.2006г. № 230-ФЗ;
ТК РФ - Трудовой кодекс Российской Федерации от 30.12.2001г. № 197-ФЗ;
Закон № 86-ФЗ - Федеральный закон Российской Федерации от 10.07.2002 г. № 86-ФЗ «О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)»;
Закон № 395-1 - Федеральный закон Российской Федерации от 02.12.1990г. № 395-1 «О банках и банковской деятельности»;
Закон № 381-ФЗ - Федеральный закон Российской Федерации от 28.12.2009г. № 381-ФЗ «Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации»;
Закон № 4015-1 - Закон Российской Федерации от 27.11.1992г. № 4015-1 «Об организации страхового дела в Российской Федерации»;
ГОСТ Р 51303-99 - Государственный стандарт «Торговля. Термины и определения» TRADE TERMS AND DEFINITIONS, ГОСТ Р 51303-99, утвержденный Постановлением Госстандарта России от 11.08.1999г. № 242-ст;
Положение № 385-П - Положение Банка России от 16.07.2012г. № 385-П «О правилах ведения бухгалтерского учёта в кредитных организациях, расположенных на территории Российской Федерации».

[1] «Настоящий стандарт устанавливает термины и определения основных понятий в области торговли.

Термины, установленные настоящим стандартом, обязательны для применения во всех видах документации и литературы (по данной научно - технической отрасли), входящих в сферу работ по стандартизации и (или) использующих результаты этих работ» (часть 1 ГОСТ Р 51303-99).

[2] По смыслу пункта 1 статьи 455 ГК РФ под товаром понимаются любые вещи, не изъятые из оборота или оборот которых не ограничен. Согласно статье 130 ГК РФ здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, а также земельные участки, относятся к категории недвижимых вещей.

[3] Письмо Банка России от 30.08.2007г. № 136-Т «Об отдельных вопросах деятельности кредитных организаций и иных юридических лиц», Письмо Банка России от 31.05.2006г. № 31-1-6/1042.

Ответы на самые интересные вопросы на нашем телеграм-канале knk_banki