Департамент банковского аудита о вопросах, связанных с заменой Свидетельства о государственной регистрации права собственности на недвижимость в целом при ее разделении на два независимых друг от друга объекта

Мнение консультантов.

По вопросам 1 и 3.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним приведено в пункте 1 статьи 2 Закона № 122-ФЗ:

«Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права».

В статье 2 Закона № 122-ФЗ также указано, что:

«Государственная регистрация прав проводится на всей территории Российской Федерации по установленной настоящим Федеральным законом системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - Единый государственный реестр прав)» (пункт 2);

«Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав» (пункт 3).

Обязательность государственной регистрации в Едином государственном реестре прав (далее по тексту - ЕГРП) права на недвижимое имущество и сделки с ним закреплена и в пункте 1 статьи 12 Закона № 122-ФЗ. Согласно пункту 2 статьи 12 Закона № 122-ФЗ «Единый государственный реестр прав содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях. Неотъемлемой частью Единого государственного реестра прав являются дела правоустанавливающих документов, открываемые на каждый объект недвижимости, и книги учета документов, содержащие данные о принятых на регистрацию документах».

При этом, разделы ЕГРП, содержащие записи о правах на объект недвижимого имущества, возникновении, переходе и прекращении таких прав, об ограничениях (обременениях), идентифицируются в указанном реестре государственным учетным номером, не повторяющимся во времени и на территории Российской Федерации и присвоенным этому объекту недвижимого имущества при осуществлении в соответствии с Законом № 221-ФЗ его государственного учета, то есть кадастровым номером (пункт 3 статьи 12 Закона № 122-ФЗ).

В случае раздела, выдела доли в натуре или других соответствующих законодательству РФ действий с объектами недвижимого имущества записи об объектах, образованных в результате этих действий, вносятся в новые разделы ЕГРП и открываются новые дела правоустанавливающих документов с новыми кадастровыми номерами. В новых разделах ЕГРП и в новых делах правоустанавливающих документов делаются ссылки на разделы и дела, относящиеся к объектам недвижимого имущества, в результате действий с которыми внесены записи в новые разделы ЕГРП и открыты новые дела правоустанавливающих документов (пункт 9 статьи 12 Закона № 122-ФЗ).

Таким образом, в случае разделения объекта недвижимости на два отдельных, независимых друг от друга объекта записи о них вносятся в новые разделы ЕГРП. На вновь образованные объекты открываются новые дела правоустанавливающих документов с новыми кадастровыми номерами и паспортами, содержащими данные проведенной технической инвентаризации в целях учета выделяемого помещения как самостоятельного объекта недвижимости.

Как понимают консультанты текст запроса, приобретенный Банком объект недвижимости (нежилое помещение) (далее по тексту - Объект 1) после ввода в эксплуатацию был учтен в качестве основного средства на балансовом счете 60401 «Основные средства (кроме земли)» по первоначальной стоимости. Затем, воспользовавшись нормами пункта 2.7[1] и 2.8[2] Приложение 9 к Положению № 385-П (далее по тексту - Приложение 9), Банк переоценил Объект 1 по состоянию на 1 января 2013г. и отразил на балансовых счетах 60401 и 60601 «Амортизация основных средств» Объект 1 по текущей восстановительной стоимости и прирост его стоимости на балансовом счете 10601 «Прирост стоимости имущества при переоценке».

Впоследствии Банк принял решение о сдаче в аренду большей части Объекта 1 и перенес его стоимость на балансовый счет 60411 «Недвижимость (кроме земли), временно неиспользуемая в основной деятельности, учитываемая по текущей (справедливой) стоимости[3], переданная в аренду», что не противоречит нормам абзаца второго пункта 11.1, 11.8[4] Приложения 9 в случае наличия соответствующего профессионального суждения и критериев существенности (значительности объема), утвержденных в учетной политике Банка.

Консультанты полагают, что при принятии решения об учете Объекта 1 в качестве недвижимости, временно неиспользуемой в основной деятельности, по текущей (справедливой) стоимости Банком были учтены следующие требования пункта 11.7 Приложения 9:

«Текущая (справедливая) стоимость недвижимости, временно неиспользуемой в основной деятельности, должна отражать рыночные условия на отчетную дату (то есть оценка по текущей (справедливой) стоимости проводится не реже одного раза в год) (абзац второй);

«Бухгалтерский учет по текущей (справедливой) стоимости применяется, если текущая (справедливая) стоимость может быть надежно определена» (абзац третий);

«При определении текущей (справедливой) стоимости недвижимости, временно неиспользуемой в основной деятельности, могут быть использованы действующие цены на активном рынке аналогичной недвижимости, данные из внешних источников о ставках арендной платы по аналогичной недвижимости, сведения об уровне цен, опубликованные в средствах массовой информации и специальной литературе, экспертные заключения о текущей (справедливой) стоимости объектов недвижимости и тому подобное» (абзац четвертый).

Порядок перевода объектов основных средств в состав объектов недвижимости, временно неиспользуемой в основной деятельности, учитываемых по текущей (справедливой) стоимости, регламентирован в пункте 11.13 Приложения 9, согласно которому:

«Доходы или расходы от изменения текущей (справедливой) стоимости недвижимости, временно неиспользуемой в основной деятельности, относятся на счета доходов или расходов в том периоде, в котором они возникли (символы 17306 и 27308 соответственно)» (абзац первый);

«При осуществлении перевода объектов основных средств, а также внеоборотных запасов в состав объектов недвижимости, временно неиспользуемой в основной деятельности, учитываемых по текущей (справедливой) стоимости, кредитная организация производит переоценку переводимых объектов по текущей (справедливой) стоимости.

Переоценка должна быть произведена по состоянию на дату перевода объекта.

Начисление амортизационных отчислений по переводимому объекту основных средств за весь месяц, в котором осуществляется перевод, производится до его переоценки по текущей (справедливой) стоимости»;

«Текущая (справедливая) стоимость переводимых объектов основных средств рассчитывается путем уменьшения балансовой стоимости основного средства на сумму накопленной амортизации и доведения полученной величины до текущей (справедливой) стоимости с отнесением разницы на счет по учету прироста стоимости имущества при переоценке. Если балансовая стоимость основного средства за вычетом накопленной амортизации превышает его текущую (справедливую) стоимость, то разница относится на балансовый счет N 10601 "Прирост стоимости имущества при переоценке" в пределах остатка на лицевом счете по учету прироста стоимости имущества при переоценке или при недостаточности или отсутствии такого остатка на счет по учету расходов» (подпункт 11.13.1);

«Остаток суммы переоценки переводимого объекта основных средств, отраженный на балансовом счете по учету прироста стоимости имущества при переоценке, переносится на счет нераспределенной прибыли при выбытии объекта недвижимости, временно неиспользуемой в основной деятельности (перевод объектов недвижимости, временно неиспользуемой в основной деятельности, в состав основных средств выбытием не является)» (подпункт 11.13.4).

Таким образом, Банк был бы вправе, руководствуясь нормами пункта 2.8 Приложения 9, переоценить на основании пункта 2.8 Приложения 9 Объект 1 на конец текущего отчетного года, то есть на 1 января 2014г., но только в том случае, если бы он продолжал учитываться на балансовом счете 60401.

Поскольку Банком принято решение об отражении Объекта 1 по текущей (справедливой) стоимости, переоценка по текущей восстановительной стоимости в отношении Объекта 1 не может производиться. При переводе Объекта 1 из категории основных средств в категорию недвижимости, временно неиспользуемой в основной деятельности, определяется текущая (справедливая) стоимость в порядке, предусмотренном пунктом 11.13 Приложения 9, а затем в силу абзаца второго пункта 11.7 Приложения 9 должна проводиться не реже одного раза в год оценка Объекта 1 по текущей (справедливой) стоимости.

Как таковой, факт получения Свидетельства о государственной регистрации права собственности на два отдельных объекта недвижимости, образованных в рамках одного и того же, ранее приобретенного помещения, по мнению консультантов, не влияет на возможность проведения переоценки по текущей восстановительной стоимости, поскольку Приложением 9 периодичность проведения переоценки ограничена (не чаще одного раза в год).

Согласно пункту 1.12.5 Части I Положения № 385-П, предусматривающему один из принципов (своевременность отражения операций), на которых основывается бухгалтерский учет, операции отражаются в бухгалтерском учете в день их совершения (поступления документов), если иное не предусмотрено нормативными актами Банка России.

Следовательно, при получении Банком указанных выше Свидетельств необходимо отразить в бухгалтерском учете выбытие Объекта 1 и постановку на учет каждой из его отдельных составляющих на соответствующем назначению и использованию балансовом счете: объект, используемый в основной деятельности, - на балансовом счете 60401 «Основные средства (кроме земли)» (далее по тексту - Объект 2), а второй, сдаваемый в аренду - на балансовом счете 60411 (далее по тексту - Объект 3).

При этом, на наш взгляд, определение первоначальной стоимости каждого из этих вновь образованных объектов можно произвести путем разделения отраженной в бухгалтерском учете текущей (справедливой) стоимости Объекта 1 исходя из кадастровой площади Объекта 2 и Объекта 3.

Впоследствии, при проведении переоценки на 1 января 2014 года, стоимость Объекта 2 скорректируется в соответствии с текущей восстановительной стоимостью, определенной при проведении переоценки, а стоимость Объекта 3 - в соответствии с текущей (справедливой) стоимостью.

Кроме того, хотя как единый объект недвижимости Объект 1 списывается с учета выбывает, по сути, происходит не его выбытие, а разделение на два новых объекта, Объект 2 и Объект 3. При этом, по нашему мнению, следует внести соответствующее изменение в аналитический учет прироста стоимости имущества при переоценке, отраженного на балансовом счете 10601, не списывая его в соответствии с пунктом 1.3 Части II Положения № 385-П на счет по учету нераспределенной прибыли и разделив сумму ранее проведенной переоценки пропорционально стоимости вновь образованных объектов. В противном случае Банк не сможет адекватно отразить в бухгалтерском учете изменение суммы прироста имущества при очередной переоценке по текущей восстановительной стоимости Объекта 2.

По вопросу 2.

В соответствии с пунктом 3 Положения № 215-П дополнительный капитал определяется как сумма его источников, перечисленных в пунктах 3.1 - 3.9 настоящего Положения, уменьшенная на величину показателя согласно пункту 3.10 настоящего Положения, с учетом требований, установленных пунктом 3.11 настоящего Положения.

В число указанных выше источников регулятор пунктом 3.1 Положения № 215-П включил прирост стоимости имущества кредитной организации за счет переоценки, осуществляемой не чаще одного раза в год (на 1 января года, следующего за отчетным) по текущей (восстановительной) стоимости в соответствий с Положением Банка России 302-П[5] на основании данных бухгалтерских отчетов, подтвержденных аудиторской организацией. Прирост стоимости имущества за счет переоценки принимается в расчет дополнительного капитала в соответствии с настоящим пунктом не чаще одного раза в 3 года.

Банк России в Официальном разъяснении № 29-ОР уточнил, что «При этом указанный срок исчисляется с момента последнего включения в состав дополнительного капитала кредитной организации прироста стоимости имущества за счет произведенной кредитной организацией и подтвержденной аудиторской организацией переоценки основных средств».

Со ссылкой на Официальное разъяснение № 29-ОР дали ответ на вопрос кредитной организации[6] специалисты Банка России в своем Письме от 23.11.2012г. № 41-1-1-4/1396:

«Предусмотренный п. 3.1 Положения N 215-П подход, устанавливающий периодичность включения в расчет дополнительного капитала прироста стоимости имущества за счет переоценки не чаще одного раза в 3 года, предполагает, что срок для включения в капитал исчисляется с момента последнего включения в состав дополнительного капитала кредитной организации прироста стоимости имущества за счет произведенной кредитной организацией и подтвержденной аудиторской организацией переоценки имущества, что нашло отражение в Официальном разъяснении Банка России от 28.07.2003 N 29-ОР "О применении пункта 3.1 Положения Банка России от 10.02.2003 N 215-П "О методике определения собственных средств (капитала) кредитных организаций".

Таким образом, в ситуации, описанной в обращении банка, указанный срок должен исчисляться с отчетной даты, по состоянию на которую банк включил подтвержденную аудитором переоценку в расчет капитала (т.е. не ранее 01.03.2010), и, следовательно, прирост стоимости указанных зданий за счет переоценки может быть отражен банком в отчетности по форме 0409134 "Расчет собственных средств (капитала)" не ранее аналогичной отчетной даты 2013 г.

Одновременно отмечаем, что Банк России предполагает внести изменения в действующий порядок включения прироста стоимости имущества кредитной организации за счет переоценки в расчет собственных средств (капитала), отраженные в проекте указания Банка России "О порядке расчета собственных средств (капитала) кредитных организаций в соответствии с Базелем III" (далее - проект), размещенном 14.09.2012 на странице Банка России в сети Интернет в целях обсуждения с банковским сообществом (п. 3.1.9 проекта)».

В настоящее время, наряду с Положением № 215-П, действует Положение № 395-П, устанавливающее методику определения величины и оценки достаточности собственных средств (капитала) кредитных организаций («Базель III»), пунктом 3 которого предусмотрена норма, аналогичная пункту 3 Положения № 215-П, о включении в расчет дополнительного капитала:

«Прирост стоимости имущества кредитной организации за счет переоценки:

…

осуществляемой не чаще одного раза в год (на конец отчетного года (по состоянию на 1 января года, следующего за отчетным) по текущей (восстановительной) стоимости в соответствии с Положением Банка России N 385-П, на основании данных бухгалтерских отчетов, подтвержденных аудиторской организацией» (подпункт 3.1.9).

Однако, нельзя не отметить, что, в отличие от Положения № 215-П, Положение № 395-П не содержит ограничений о включении в расчет дополнительного капитала прироста стоимости имущества от переоценки не чаще одного раза в три года.

В тексте вопроса указано, что «Прирост стоимости имущества за счет переоценки был включен в расчет дополнительного капитала на основании данных бухгалтерских отчетов, подтвержденных аудиторской проверкой, в пределах остатка на балансовом счете 10601 «Прирост стоимости имущества при переоценке».

Та сумма прироста имущества от переоценки Объекта 1 (разделенная между Объектами 2 и 3), которая отражена на балансовом счете 10601, подлежит включению в расчет дополнительного капитала в порядке, предусмотренном пунктом 3.1 Положения № 215-П в течение всего периода, в котором она будет учитываться на балансовом счете 10601. В дальнейшем сумма переоценки может измениться в результате переоценки Объекта 2 или в случае выбытия объектов недвижимости и соответствующего ее списания на балансовый счет 10801 «Нераспределенная прибыль».

Измененная по итогам очередной переоценки по текущей восстановительной стоимости сумма прироста стоимости Объекта 2 может быть учтена при расчете дополнительного капитала в соответствии с нормами пункта 3.1 Положения № 215-П по истечении трехгодичного срока с момента последнего включения в состав дополнительного капитала кредитной организации прироста стоимости имущества за счет произведенной кредитной организацией и подтвержденной аудиторской организацией переоценки основных средств.

При расчете величины и оценки достаточности собственных средств (капитала) кредитных организаций («Базель III») сумма прироста имущества от переоценки учитывается в соответствии с пунктом 3.1 Положения № 395-П, то есть без ограничений в части периодичности «не чаще одного раза в три года».

Документы и литература.

1. ГК РФ – Гражданский кодекс Российской Федерации (ч.I) от 30.11.1994г. № 51-ФЗ, (ч.II) от 26.01.1996г. № 14-ФЗ, (ч. III) от 26.11.2001г. № 146-ФЗ, (ч. IV) от 18.12.2006г. № 230-ФЗ;
2. Закон № 122-ФЗ – Федеральный закон Российской Федерации от 21.07.97г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;
3. Положение № 215-П - Положение Банка России от 10.02.2003г. № 215-П «О методике определения собственных средств (капитала) кредитных организаций»;
4. Положение № 385-П - Положение Банка России от 16.07.2012г. № 385-П «О правилах ведения бухгалтерского учёта в кредитных организациях, расположенных на территории Российской Федерации»;
5. Положение № 395-П - Положение Банка России от 28.12.2012г. № 395-П «О методике определения величины и оценки достаточности собственных средств (капитала) кредитных организаций («Базель III»);
6. Официальное разъяснение № 29-ОР - Официальное разъяснение Банка России от 28.07.2003г. № 29-ОР «О применении пункта 3.1 Положения Банк России от 10.02.2003г. № 215-П «О методике определения собственных средств (капитала) кредитных организаций».

Ответы на самые интересные вопросы на нашем телеграм-канале knk_banki