Главная / Консультации / Банковский аудит / Департамент банковского аудита о расчете показателя кода 8813 расшифровки обязательных нормативов

Департамент банковского аудита о расчете показателя кода 8813 расшифровки обязательных нормативов

Ответы на самые интересные вопросы на нашем телеграм-канале knk_banki

19.09.2013

Вопрос

Банком 04.06.2013г. заключен договора соинвестирования (далее по тексту - Договор), согласно которому:
«Инвестор привлекает денежные средства Соинвестора для финансирования строительства центра инноваций и науки…(далее «Объект») и по окончании строительства обязуется обеспечить реализацию прав Соинвестора на результат деятельности путем передачи Соинвестору для оформления в собственность нежилых помещений (далее по тексту именуемые «Помещения»)…» (пункт 1.1);
«Помещения могут быть оформлены в собственность Соинвестору, либо Соинвестором может быть осуществлена уступка юридическим лицам права требования Помещений в собственность» (пункт 1.2).
В соответствии с Инструкцией № 139-И при расчёте кода 8813 учитываются кредитные требования «…по ссудам, направленным заемщиками на финансирование юридического лица по договору долевого участия в строительстве, по предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества, включая земельные участки, по договору паенакопления, а также на приобретение недвижимого имущества, включая земельные участки, за исключением случаев, когда кредит предоставляется в связи с осуществлением инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений в соответствии с Законом «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений».
Подлежит ли включению в код 8813 кредит, направленный на оплату по договору соинвестирования, если целью кредита в соответствии с кредитным договором является оплата по договору соинвестирования в строительство объекта недвижимости и заемные средства израсходованы заемщиком в соответствии с целью кредита.

Ответ

Мнение консультантов.

Как следует из текста вопроса на балансе Банка числятся требования к заемщику по кредиту, выданному на оплату по договору соинвестирования в строительство объекта недвижимости. Согласно условиям представленного в качестве приложения к тексту вопроса Договора соинвестирования от 04.06.2013г. № ДС/2-01 (далее по тексту - Договор):

«Инвестор привлекает денежные средства Соинвестора для финансирования строительства центра инноваций и науки…(далее «Объект») и по окончании строительства обязуется обеспечить реализацию прав Соинвестора на результат деятельности путем передачи Соинвестору для оформления в собственность нежилых помещений (далее по тексту именуемые «Помещения»)…» (пункт 1.1);

«Помещения могут быть оформлены в собственность Соинвестору, либо Соинвестором может быть осуществлена уступка юридическим лицам права требования Помещений в собственность» (пункт 1.2).

В соответствии с Приложением 1 к Инструкции № 139-И в код обозначения 8813 включаются, в числе прочего, кредитные требования и требования по получению начисленных (накопленных) процентов по ссудам, предоставленным заемщикам[1] и направленным указанными заемщиками на финансирование юридического лица по договору долевого участия в строительстве, по предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества, включая земельные участки, по договору паенакопления, а также на приобретение недвижимого имущества, включая земельные участки, за исключением случаев, когда кредит предоставляется:

1) в связи с осуществлением инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений в соответствии с Законом № 39-ФЗ, и если данная цель кредита предусмотрена кредитным договором или на приобретение подлежащих государственной регистрации воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов;

2) концессионеру на финансирование деятельности в рамках концессионного соглашения, заключаемого в соответствии с Законом № 115-ФЗ[2];

3) на покупку недвижимого имущества (включая земельные участки) в сумме, не превышающей 100 млн. рублей.

Понятие договора участия в долевом строительстве закреплено в пункте 1 статьи 4 Закона № 214-ФЗ. Так, по смыслу указанной нормы договором участия в долевом строительстве признается договор, по которому одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. В силу пункта 4 статьи 4 Закона № 214-ФЗ существенными условиями договора участия в долевом строительстве являются[3]:

- определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

- срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

- цена договора, сроки и порядок ее уплаты;

- гарантийный срок на объект долевого строительства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли – продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. В силу положений статьи 554 ГК РФ в договоре купли-продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другой недвижимости. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно пункту 1 статьи 429 ГК РФ предварительным признается договор, по которому стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора и заключается в форме, установленной ГК РФ для заключения основного договора (пункты 2, 3 статьи 429 ГК РФ).

Проанализировав условия Договора, которые были представлены Банком дополнительно, мы пришли к выводу, что он не является договором участия в долевом строительстве, предварительным или основным договором продажи недвижимости.

По совокупности норм пункта 4 статьи 128 ГК РФ, статей 110, 125 ЖК РФ паенакопление имеет место в случае членства в жилищном либо жилищно-строительном кооперативе.

В соответствии с преамбулой к Закону № 39-ФЗ настоящий Федеральный закон определяет правовые и экономические основы инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, на территории Российской Федерации, а также устанавливает гарантии равной защиты прав, интересов и имущества субъектов инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, независимо от форм собственности. При этом, под инвестиционной деятельностью в рассматриваемых целях понимается вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.

Согласно пункту 1 статьи 4 Закона № 39-ФЗ субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений (далее по тексту - субъекты инвестиционной деятельности), являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица. «Инвесторы осуществляют капитальные вложения на территории Российской Федерации с использованием собственных и (или) привлеченных средств в соответствии с законодательством Российской Федерации. Инвесторами могут быть физические и юридические лица, создаваемые на основе договора о совместной деятельности и не имеющие статуса юридического лица объединения юридических лиц, государственные органы, органы местного самоуправления, а также иностранные субъекты предпринимательской деятельности (далее - иностранные инвесторы)». Об этом сказано в пункте 2 статьи 4 Закона № 39-ФЗ.

На основании статьи 6 Закона № 39-ФЗ инвестор обладает, в частности, следующими правами:

осуществление инвестиционной деятельности в форме капитальных вложений, за изъятиями, устанавливаемыми федеральными законами;

владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений;

передача по договору и (или) государственному контракту своих прав на осуществление капитальных вложений и на их результаты физическим и юридическим лицам, государственным органам и органам местного самоуправления в соответствии с законодательством Российской Федерации;

объединение собственных и привлеченных средств со средствами других инвесторов в целях совместного осуществления капитальных вложений на основании договора и в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Такой субъект инвестиционной деятельности, как соинвестор, Законом № 39-ФЗ не предусмотрен.

Согласно позиции арбитров ФАС Московского округа, изложенной в Постановлении от 22.10.2010г. № КГ-А40/12095 по делу № А40-49175/07-85-374 при осуществлении инвестиционной деятельности через финансирование инвестора – соинвестирование «между соинвестором и инвестором возникают обязательственные отношения, в силу которых в счет финансирования инвестор обязуется в будущем передать соинвестору индивидуально-определенную вещь, а у соинвестора возникает только право требовать от инвестора передачи этой вещи».

Кроме того, в пункте 4 Постановления № 54 Пленум ВАС РФ разъяснил, что «При рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Кодекса и т.д.

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", статьи 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений") не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем».

Поскольку Договор не содержит условий, позволяющих признать его договором подряда или договором простого товарищества[4], следуя вышеприведенной правовой позиции Пленума ВАС РФ, по нашему мнению, его следует квалифицировать как договор купли-продажи будущей недвижимости.

Как отмечено выше, в показатель кода 8813 подлежат включению кредитные требования и требования по получению начисленных (накопленных) процентов по ссудам, предоставленным заемщикам и направленным указанными заемщиками на приобретение недвижимого имущества, за исключением случаев, когда кредит предоставляется в связи с осуществлением инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений в соответствии с Законом № 39-ФЗ, и если данная цель кредита предусмотрена кредитным договором.

Таким образом, квалифицируя Договор как договор купли-продажи будущей недвижимости и учитывая, что соинвестирование не является инвестиционной деятельностью в понимании Закона № 39-ФЗ, консультанты считают, что кредит, предоставленный Банком заемщику на исполнение Договора, подлежит включению в значение показателя кода 8813.

Документы и литература.

1. ГК РФ – Гражданский кодекс Российской Федерации (ч.I) от 30.11.1994г. № 51-ФЗ, (ч.II) от 26.01.1996г. № 14-ФЗ, (ч. III) от 26.11.2001г. № 146-ФЗ, (ч. IV) от 18.12.2006г. № 230-ФЗ;

2. Закон № 39-ФЗ – Федеральный закон Российской Федерации от 25.02.1999г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений»;

3. Закон № 115-ФЗ - Федеральный закон от 21.07.2005г. № 115-ФЗ «О концессионных соглашениях»;

4. Постановление Пленума ВАС РФ № 54 - Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем»;

5. Инструкция № 139-И - Инструкция Банка России от 03.12.2012г. № 139-И «Об обязательных экономических нормативах».

[1] За исключением тех, которые имели на момент выдачи (пролонгации) кредита и (или) имеют на момент расчета норматива достаточности собственных средств (капитала) Н1 «рейтинг долгосрочной кредитоспособности по обязательствам в иностранной валюте или рублях, присвоенный как минимум одним из рейтинговых агентств на уровне не ниже «B» по классификации рейтинговых агентств Standard & Poor's или Fitch Ratings либо «B2» по классификации рейтингового агентства Moody's Investors Service, а также национальных рейтинговых агентств.

[2] «По концессионному соглашению одна сторона (концессионер) обязуется за свой счет создать и (или) реконструировать определенное этим соглашением имущество (недвижимое имущество или недвижимое имущество и движимое имущество, технологически связанные между собой и предназначенные для осуществления деятельности, предусмотренной концессионным соглашением) (далее - объект концессионного соглашения), право собственности на которое принадлежит или будет принадлежать другой стороне (концеденту), осуществлять деятельность с использованием (эксплуатацией) объекта концессионного соглашения, а концедент обязуется предоставить концессионеру на срок, установленный этим соглашением, права владения и пользования объектом концессионного соглашения для осуществления указанной деятельности» (пункт 1 статьи 3 Закона № 115-ФЗ).

[3] При отсутствии в договоре участия в долевом строительстве условий, предусмотренных пунктом 4 статьи 4 Закона № 214-ФЗ, такой договор считается незаключенным (пункт 5 статьи 4 Закона № 214-ФЗ).

[4] «По договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели» (пункт 1 статьи 1041 ГК РФ).

Ответы на самые интересные вопросы на нашем телеграм-канале knk_banki

Назад в раздел