Департамент банковского аудита о налоговом учете расходов на оплату услуг Управляющей компании по эксплуатационному обслуживанию здания, общего оборудования и мест общего пользования здания

Мнение консультантов.

Как следует из текста вопроса, Банк является собственником двух помещений в здании бизнес - центра, и в соответствии с условиями договора с управляющей компанией бизнес - центра ежемесячно несет затраты по оплате услуг управляющей компании по эксплуатационному обслуживанию здания, общего оборудования и мест общего пользования здания пропорционально всей своей доле собственности на оба помещения. При этом, на текущий момент только одно из указанных помещений используется Банком в деятельности, а второе помещение не принято к эксплуатации и находится в состоянии «под отделку».

В сложившихся обстоятельствах Банк просит консультантов высказать мнение о правомерности включения в расходы, уменьшающие налоговую базу по налогу на прибыль при исчислении налоговой базы по налогу на прибыль затрат по оплате указанных услуг управляющей компании в полном объеме в величине, исчисленной соразмерно его доле собственности на оба помещения.

По общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 252 НК РФ, при исчислении налоговой базы по налогу на прибыль налогоплательщик вправе уменьшить полученные доходы на величину произведенных расходов, если такие расходы не поименованы в статье 270 НК РФ, являются обоснованными и факт их понесения подтвержден документально. При этом расходами признаются любые затраты при условии, что эти затраты осуществлены в деятельности, направленной на получение дохода.

Расходы в зависимости от их характера, а также условий осуществления и направлений деятельности налогоплательщика подразделяются на расходы, связанные с производством и реализацией, и внереализационные расходы. Об этом сказано в пункте 2 статьи 252 НК РФ. При этом, перечни затрат, как относимых к расходам, связанным с производством и реализацией, так и к внереализационным расходам, носят открытый характер (статьи 264, 265 НК РФ).

В частности, на основании подпункта 2 пункта 1 статьи 253 НК РФ к расходам, связанным с производством и реализацией относятся расходы на содержание и эксплуатацию, ремонт и техническое обслуживание основных средств и иного имущества, а также на поддержание их в исправном (актуальном) состоянии. К материальным расходам законодатель отнес затраты на приобретение топлива, воды, энергии всех видов, расходуемых на технологические цели, выработку (в том числе самим налогоплательщиком для производственных нужд) всех видов энергии, отопление зданий, а также расходы на производство и (или) приобретение мощности, расходы на трансформацию и передачу энергии (подпункт 5 пункта 12 статьи 254 НК РФ).

По общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 272 НК РФ, расходы, принимаемые для целей налогообложения с учетом положений настоящей главы, признаются таковыми в том отчетном (налоговом) периоде, к которому они относятся, независимо от времени фактической выплаты денежных средств и (или) иной формы их оплаты и определяются с учетом положений статьей 318 – 320 НК РФ. Расходы признаются в том отчетном (налоговом) периоде, в котором эти расходы возникают исходя из условий сделок. В случае, если сделка не содержит таких условий и связь между доходами и расходами не может быть определена четко или определяется косвенным путем, расходы распределяются налогоплательщиком самостоятельно. Одновременно, датой осуществления материальных расходов признается дата подписания налогоплательщиком акта приемки-передачи услуг (работ) - для услуг (работ) производственного характера (пункт 2 статьи 272 НК РФ). Расходы на оплату услуг сторонним организациям за выполненные ими работы (предоставленные услуги) подлежат признанию в дату расчетов в соответствии с условиями заключенных договоров или дату предъявления налогоплательщику документов, служащих основанием для произведения расчетов либо на последнее число отчетного (налогового) периода (подпункт 3 пункта 7 статьи 272 НК РФ).

В соответствии со статьей 210 ГК РФ бремя содержания имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором. При этом, в силу положений статьи 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Согласно статье 251 ГК РФ, если соглашением сторон не предусмотрено иное, доля в праве общей долевой собственности переходит к приобретателю по договору с момента заключения договора. Момент перехода доли в праве общей собственности по договору, подлежащему государственной регистрации, определяется в соответствии с пунктом 2 статьи 223 ГК РФ. Собственнику квартиру в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома - помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Такие выводы следуют из содержания статьи 289 и пункта 1 статьи 290 ГК РФ.

В пункте 1 Постановления № 64 Пленум ВАС РФ разъяснил, что поскольку отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы, в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности, положения статей 249, 289 и 290 ГК РФ. Как следствие, собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

При этом, в пункте 2 Постановления № 64 пояснено, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

В пункте 2 статьи 23 Закона № 122-ФЗ установлено, что государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Согласно позиции Пленума ВАС РФ, право в общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При переходе права собственности на помещение к новому собственнику одновременно переходит и доля в праве общей собственности на общее имущество здания независимо от того, имеется ли в договоре об отчуждении помещения указание на это (пункты 3, 5 Постановления № 64).

Таким образом, обязанность собственника помещения участвовать в расходах на содержание общего имущества здания, в котором его помещение расположено, увязана законодателем исключительно с правом собственности на указанное помещение. Фактическое неиспользование общего имущества собственником и помещений не является основанием для освобождения его от участия в таких расходах. Наши выводы подтверждаются сложившейся арбитражной практикой (например, Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 20.09.2010г. по делу № А53-555/2010, ФАС Восточно-Сибирского округа от 26.05.2010г. по делу № А33-15263/2009, ФАС Московского округа от 13.01.2011г. № КГ-А40/16471-10 по делу № А40-39109/10/51-303).

Учитывая изложенное, мы считаем, что в рассмотренной ситуации Банк вправе при исчислении налоговой базы по налогу на прибыль признать в составе расходов стоимость услуг управляющей компании по эксплуатационному обслуживанию здания, общего оборудования и мест общего пользования здания в полном объеме.

Следует отметить, что в доступных консультантам информационно-правовых базах отсутствуют документы, содержащие позицию специалистов финансового и налогового ведомств по рассмотренному вопросу. В связи с этим мы не исключаем вероятности того, что при проведении мероприятий налогового контроля налоговые органы будут исходить из того, что затраты на содержание общего имущества здания в части доли, приходящейся на площадь неиспользуемого помещения, не соответствуют пункту 1 статьи 252 НК РФ до момента начала использования этого помещения. Исходя из имеющейся в нашем распоряжении информации, арбитражная практика по данному вопросу не сформирована.

Документы и литература.

1. ГК РФ – Гражданский кодекс Российской Федерации (ч.I) от 30.11.1994г. № 51-ФЗ, (ч.II) от 26.01.1996г. № 14-ФЗ, (ч. III) от 26.11.2001г. № 146-ФЗ, (ч. IV) от 18.12.2006г. № 230-ФЗ;

2. НК РФ – Налоговый кодекс Российской Федерации (ч.I) от 31.07.1998г. № 146-ФЗ и (ч.II) от 05.08.2000г. № 117-ФЗ;

3. Закон № 122-ФЗ – Федеральный закон Российской Федерации от 21.07.97г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;

4. Постановление Пленума ВАС РФ № 64 - Постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009г. № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания».

Ответы на самые интересные вопросы на нашем телеграм-канале knk_banki