Главная / Консультации / Общий аудит / Департамент общего аудита о порядке оформления счета-фактуры на обеспечительный платеж новым собственником арендованного имущества

Департамент общего аудита о порядке оформления счета-фактуры на обеспечительный платеж новым собственником арендованного имущества

05.12.2018
Вопрос

При переходе прав собственности на нежилые помещения, сданные в аренду.
Нужно ли новому собственнику предоставлять авансовый счет-фактуру арендатору при переводе гарантийных взносов от прежнего собственника?
Ответ

В соответствии с пунктом 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

 

В Постановлении ФАС Московского округа от 19.07.11 № КГ-А40/7190-11 по делу № А40-70130/10-77-104 по вопросу, связанному с изменением собственника имущества, сданного в аренду, были сделаны следующие выводы:

«При перемене стороны в договоре аренды изменяется его субъектный состав, системные же связи между правомочиями и обязанностями сохраняются. К вновь заступающему лицу переходит не отдельное правомочие выбывающего лица, а вся совокупность его правомочий, имеющаяся в наличии на момент перехода».

 

Таким образом, в общем случае, между новым собственником недвижимого имущества и арендатором сохраняются арендные правоотношения на тех же условиях, которые действовали между прежним собственником и арендатором к моменту перехода права собственности.

 

Между тем положениями ГК РФ не регламентирован порядок действий в случае, если арендатором был уплачен в адрес арендодателя – бывшего собственника обеспечительный взнос, который должен был засчитываться в счет уплаты арендных платежей позднее, после перехода права собственности на арендуемое имущество к новому собственнику.

 

Проанализируем арбитражную практику по данному вопросу.

 

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 15.04.08 № Ф08-1793/2008 по делу № А53-9655/2007-С2-20:

 «В силу статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Поскольку обязательство по внесению гарантийного платежа является дополнительным по отношению к обязательству из договора аренды, оно следует судьбе основного обязательства. Заключение договора купли-продажи арендованного имущества привело к замене арендодателя по договору аренды (пункт 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации). Предприниматель утратил право собственности на переданные в аренду помещения и перестал быть стороной договора аренды, поэтому основания для удержания гарантийного платежа по договору отпали. Платежным поручением от 23.05.2007 N 905 ООО "Офис Сервис" возвратило гарантийный платеж банку».

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 25.06.15 № 09АП-19691/2015 по делу № А40-20313/2015:

«В соответствии со статьей 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненно наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Как разъяснено в пункте 23 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.

Согласно ст. 1102 Гражданского кодекса РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Как правильно указал суд первой инстанции, у ответчика отсутствуют основания для удержания обеспечительного платежа и арендной платы за январь 2013 после смены собственника арендованных помещений, в связи с чем требование о взыскании 129 856 руб. 06 коп. долга удовлетворено обоснованно».

 

Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.07.17 № 17АП-8593/2017-ГКу по делу № А50-3639/2017:

«В соответствии с пунктом 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Вместе с тем, в связи со сменой собственника арендованного обществом имущества, прежний арендодатель (предприниматель Бобунов Э.А.) перестал быть стороной по договору аренды с обществом и у него отсутствовали основания для удержания обеспечительного взноса, ввиду чего требования правомерно удовлетворены судом первой инстанции на основании ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации».

 

Определение ВАС РФ от 11.03.11 № ВАС-2273/11 по делу № А40-8153/10-60-28:

«Заявитель мотивировал исковые требования тем, что поскольку ему не были переданы в аренду помещения, внесенный им обеспечительный платеж является неосновательным обогащением ООО "Вексилар", к которому в силу статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации перешли права арендодателя по договору аренды от 24.07.2008.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Суды пришли к правильному выводу об отсутствии у ответчика неосновательного обогащения в размере внесенного истцом обеспечительного платежа, так как доказательств получения ООО "Вексилар" этих денежных средств от истца либо прежнего арендодателя (ООО "Милинар") не представлено».

 

На основании изложенного, считаем, что в рассматриваемом нами случае у бывшего собственника имущества возникает обязанность вернуть обеспечительный платеж арендатору в связи с изменением субъектного состава в договоре аренды. При этом в целях соблюдения условий арендного договора у арендатора возникает обязанность перечислить обеспечительный взнос новому собственнику.

При этом, на практике, перечисление взноса новому собственнику может осуществляться двумя способами:

1. Возвратом обеспечительного платежа от бывшего собственника арендатору и фактической его уплатой арендатором новому собственнику.

2. Перечисление бывшим собственником обеспечительного взноса в адрес нового собственника.

 

Независимо от того, с чьего расчетного счета поступят денежные средства в адрес нового собственника, такие денежные средства будут являться поступившими от арендатора в счет уплаты обеспечительного платежа.

 

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 146 НК РФ объектом налогообложения НДС признаются операции по реализации товаров (работ, услуг) на территории РФ, а также передача имущественных прав.

 

Таким образом, операция по предоставлению в аренду недвижимого имущества признается операцией, облагаемой НДС.

 

В силу пункта 1 статьи 167 НК РФ моментом определения налоговой базы, если иное не предусмотрено пунктами 3, 7 - 11, 13 - 15 настоящей статьи, является наиболее ранняя из следующих дат:

1) день отгрузки (передачи) товаров (работ, услуг), имущественных прав;

2) день оплаты, частичной оплаты в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг), передачи имущественных прав.

 

Обеспечительный платеж, уплаченный арендатором, который в будущем будет засчитываться в счет арендных платежей, в целях исчисления НДС признается оплатой в счет предстоящего оказания услуг.

 

В этом случае, на день получения обеспечительного платежа (от арендатора или от бывшего собственника) у нового собственника возникает обязанность исчислить НДС.

 

На основании пункта 3 статьи 168 НК РФ при реализации товаров (работ, услуг), передаче имущественных прав, а также при получении сумм оплаты, частичной оплаты в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг), передачи имущественных прав выставляются соответствующие счета-фактуры не позднее пяти календарных дней, считая со дня отгрузки товара (выполнения работ, оказания услуг), со дня передачи имущественных прав или со дня получения сумм оплаты, частичной оплаты в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг), передачи имущественных прав.

 

На основании изложенного считаем, что у нового собственника возникает обязанность выставить счет-фактуру в связи с получением оплаты в виде обеспечительного платежа в счет предстоящего оказания услуг по договору аренды.

 

 

Коллегия Налоговых Консультантов, 18 октября 2018 года

 


Назад в раздел