Департамент банковского аудита по вопросам, связанным с составлением формы отчетности 0409115 «Информация о качестве активов кредитной организации (банковской группы)».

Мнение консультантов.

Гражданское законодательство определяет правовое положение участников гражданского оборота, основания возникновения и порядок осуществления права собственности и других вещных прав, прав на результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальных прав), регулирует отношения, связанные с участием в корпоративных организациях или с управлением ими (корпоративные отношения), договорные и иные обязательства, а также другие имущественные и личные неимущественные отношения, основанные на равенстве, автономии воли и имущественной самостоятельности участников. Правила, установленные гражданским законодательством, применяются к отношениям с участием иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц, если иное не предусмотрено федеральным законом. Это определено пунктом 1 статьи 2 ГК РФ.

Права иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц (далее по тексту – иностранные лица) на приобретение в собственность земельных участков определяются в соответствии с ЗК РФ, федеральными законами. Об этом сказано в пункте 2 статьи 5 ЗК РФ.

Пунктом 3 статьи 15 ЗК РФ установлен запрет иностранным лицам на владение на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом Российской Федерации в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе Российской Федерации, и на иных установленных особо территориях Российской Федерации в соответствии с федеральными законами.

Вместе с тем, на основании пункта 1 статьи 22 ЗК РФ иностранные лица могут иметь расположенные в пределах территории Российской Федерации земельные участки на праве аренды, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом. Кроме того, иностранные лица – собственники зданий, сооружений, находящихся на чужом земельном участке, имеют преимущественное право покупки или аренды земельного участка в порядке, установленном настоящей статьей, и в соответствии с пунктом 2 статьи 5, пунктом 3 статьи 15, пунктом 1 статьи 22 ЗК РФ. Президент Российской Федерации может установить перечень видов зданий, сооружений, на которые это правило не распространяется.

Согласно пункту 4 статьи 39.4 ЗК РФ иностранным лицам земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность исключительно за плату, размер которой устанавливается в соответствии с настоящим Кодексом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 334.1 ГК РФ залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона). В случае возникновения залога на основании закона залогодатель и залогодержатель вправе заключить соглашение, регулирующее их отношения. К такому соглашению применяются правила ГК РФ о форме договора залога (пункт 3 статьи 334.1 ГК РФ).

Залог недвижимого имущества помимо норм ГК РФ регулируется Законом № 102-ФЗ, согласно пункту 2 статьи 1 которого к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее по тексту - ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.

Как предусмотрено пунктом  1 статьи 5 Закона № 102-ФЗ,  по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130[1] ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе, земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 настоящего Федерального закона; жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат.

В соответствии с пунктом 2 статьи 5 Закона № 102-ФЗ его правила применяются к залогу незавершенного строительством недвижимого имущества, возводимого на земельном участке в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе зданий и сооружений при условии соблюдения правил статьи 69 Закона № 102-ФЗ, согласно которым по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится данное недвижимое имущество, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.

Если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, земельный участок, приобретенный с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение этого земельного участка, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот земельный участок. Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо другое юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение земельного участка или права аренды земельного участка. Об этом сказано в пункте 1 статьи 64.1 Закона № 102-ФЗ. К возникающему на основании  пункта 1 статьи 64.1 Закона № 102-ФЗ залогу земельного участка или права аренды земельного участка соответственно применяются правила о возникающем в силу договора залоге недвижимого имущества и права аренды недвижимого имущества (пункт 2 статьи 102-ФЗ).

Наряду с этим, пунктом 1 статьи 77 Закона № 102-ФЗ предусмотрено, что жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости. К залогу жилого дома или квартиры, возникающему на основании  пункта 1 статьи 77 Закона № 102-ФЗ, соответственно применяются правила о залоге недвижимого имущества, возникающем в силу договора.

Таким образом, с учетом приведенных законодательных норм, считаем, что положения Закона № 102-ФЗ распространяются на иностранных лиц, в том числе на заемщика – гражданина Республики Беларусь, по ссуде, указанной в качестве примера ситуации 2.

Порядок составления и представления отчетности по форме 0409115 «Информация о качестве активов кредитной организации (банковской группы)» регламентирован Указанием № 4212-У (далее по тексту – Порядок).

Согласно пункту 1 Порядка в отчетности по форме 0409115 «Информация о качестве активов кредитной организации (банковской группы)» (далее по тексту – отчетность по форме 0409115) приводится информация о составе активов (за исключением средств, размещенных в Банке России), их качестве, а также величине расчетного и фактически сформированного резерва на возможные потери в соответствии с Положением № 254-П и Положением № 283-П, а также информация о величине сформированного резерва на возможные потери в соответствии с Указанием № 2732-У по ценным бумагам, учитываемым кредитной организацией (головной кредитной организацией и участниками банковской группы) на балансовых счетах.

Раздел 1 отчетности по форме 0409115 содержит информацию о качестве активов, оцениваемых в целях создания резерва на возможные потери, в разрезе их составляющих, к числу которых, в частности, относятся предоставленные физическим лицам ссуды (займы) и прочие требования к физическим лицам (строка 3). В свою очередь, информация по предоставленным физическим лицам ссудам (займам) включает в себя информацию по:

- жилищным ссудам (кроме ипотечных ссуд) (срока 3.1);

- ипотечным ссудам (строка 3.2);

- автокредитам (строка 3.3);

- иным потребительским ссудам (строка 3.4).

На основании пункта 7 Порядка по строке 3.1 раздела 1, строке 1.1 раздела 3, подпункту 1.1 пункта 1 и подпункту 2.1 пункта 2 раздела «Справочно» отражаются выданные физическим лицам ссуды на приобретение и обустройство земли под предстоящее жилищное строительство, строительство и реконструкцию (ремонт) жилья, приобретение жилья (далее по тексту - жилищные ссуды), в том числе жилищные ссуды, выданные под залог недвижимого имущества в соответствии с Законом № 102-ФЗ, до момента государственной регистрации договора о залоге недвижимого имущества (договора об ипотеке).

По строке 3.2 раздела 1, строке 1.2 раздела 3, подпункту 1.2 пункта 1 и подпункту 2.2 пункта 2 раздела «Справочно» отражаются выданные под залог недвижимого имущества жилищные ссуды с момента государственной регистрации договора о залоге недвижимого имущества (договора об ипотеке) (далее - ипотечные ссуды).

По строке 3.4 раздела 1, строке 1.6 раздела 3, подпункту 1.4 пункта 1 и подпункту 2.4 пункта 2 раздела «Справочно» отражаются ссуды физическим лицам на покупку товаров, предназначенных для личного, семейного, домашнего или иного использования, не связанного с предпринимательской деятельностью, а также на оплату расходов личного характера (плата за обучение, медицинское обслуживание и тому подобное), задолженность «овердрафт» по расчетным (дебетовым) картам (кроме раздела «Справочно»), за исключением жилищных ссуд, в том числе ипотечных ссуд, и автокредитов.

В понимании консультантов, исходя из буквального прочтения приведенных норм Указания № 4212-У, в целях составления отчетности 0409115 ссуды, выданные на приобретение и обустройство земли под предстоящее жилищное строительство, строительство и реконструкцию (ремонт) жилья, приобретение жилья квалифицируются как жилищные ссуды. При этом в указанных целях жилищные ссуды, выданные под залог соответствующих объектов недвижимого имущества, относятся к категории жилищных ссуд до момента регистрации договора о залоге соответствующего объекта недвижимого имущества. После завершения государственной регистрации залога недвижимого имущества,  жилищные ссуды, выданные под залог соответствующих объектов недвижимого имущества, в целях составления отчетности по форме 0409115 относятся  квалифицируются в целях составления отчетности по форме 0409115 как ипотечные ссуды.

При этом, Порядок не конкретизирует ни гражданства заемщика – физического лица, ни места нахождения приобретаемого недвижимого имущества.

Основным критерием для отражения ипотечных ссуд либо по строке 3.1, либо по строке 3.2 раздела 1 отчетности по форме 0409115 является момент государственной регистрации договора об ипотеке.

Порядок не предусматривает отражение жилищных ссуд, в том числе ипотечных, по строке 3.4 раздела 1 отчетности по форме 0409115.

Как указано в ситуации 1[2], Банком была выдана ссуда физическому лицу  – резиденту Российской Федерации на приобретение земельного участка и жилого дома, расположенных на территории республики Кипр. Включение приобретаемой недвижимости в обеспечение по данной ссуде не планируется.

Поскольку указанная ссуда выдана физическому лицу на приобретение жилого имущества, она, по существу, является жилищной ссудой в трактовке определения, указанного в пункте 7 Порядка. В связи с этим, по нашему мнению, ссуда, указанная в ситуации 1, подлежит отражению по строке 3.1 раздела 1 отчетности по форме 0409115.

В ситуации 2 ссуда выдана физическому лицу – резиденту Республики Беларусь на приобретение земельного участка и объекта незавершенного строительства на данном участке, находящихся на территории Московской области Российской Федерации (категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: для строительства индивидуальных жилых домов). Приобретаемая недвижимость является объектом залога по данному кредитному договору, то есть, в целях составления отчетности по форме 0409115 является ипотечной ссудой, а именно: жилищной ссудой, выданной под залог недвижимого имущества.

В связи с этим, по нашему мнению, ссуда, указанная в ситуации 2, подлежит отражению по строке 3.1 раздела 1 отчетности по форме 0409115 до момента государственной регистрации договора об ипотеке и по строке 3.2 раздела 1 отчетности по форме 0409115 с момента государственной регистрации договора об ипотеке.

Резюмируя вышеизложенное, консультанты пришли к следующим выводам:

1. ссуда, указанная в ситуации 1, подлежит отражению по строке 3.1 раздела 1 отчетности по форме 0409115;

2. ссуда, указанная в ситуации 2, подлежит отражению по строке 3.1 раздела 1 отчетности по форме 0409115 до момента государственной регистрации договора об ипотеке и по строке 3.2 раздела 1 отчетности по форме 0409115 с момента государственной регистрации договора об ипотеке.

Документы и литература.

1.            ГК РФ – Гражданский кодекс Российской Федерации (ч.I) от 30.11.1994г. № 51-ФЗ;

2.            ЗК РФ – Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001г. № 136-ФЗ;

3.            Закон № 102-ФЗ – Федеральный закон Российской Федерации от 16.07.1998г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»;

4.            Положение № 254-П – Положение Банка России от 26.03.2004г. № 254-П «О порядке формирования кредитными организациями резерва на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности»;

5.            Положение № 283-П – Положение Банка России от 20.03.2006г. № 283-П «О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери»;

6.            Указание № 4212-У – Указание Банка России от 24.11.2016г. № 4212-У «О перечне, формах и порядке составления и представления форм отчетности кредитных организаций в Центральный банк Российской Федерации»;

7.            Указание № 2732-У – Указание Банка России от 17.11.2011 №  2732-У «Об особенностях формирования кредитными организациями резерва на возможные потери по операциям с ценными бумагами, права на которые удостоверяются депозитариями».

Ответы на самые интересные вопросы на нашем телеграм-канале knk_banki