Департамент банковского аудита об отражении НДС с межценовой разницы при реализации временно не используемой недвижимости

Мнение консультантов.

В приведенной в тексте вопроса ситуации действия Банка не противоречат требованиям законодательства Российской Федерации.

Обоснование мнения консультантов.

Согласно пункту 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. В силу пункта 1 статьи 555 ГК РФ договор купли-продажи недвижимого имущества должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 ГК РФ, не применяются. Общие правила ГК РФ о договоре купли-продажи предусматривают, что покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, а также совершить за свой счет действия, которые в соответствии с законом, иными правовыми актами, договором или обычно предъявляемыми требованиями необходимы для осуществления платежа (пункт 1 статьи 485 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 168 НК РФ при реализации товаров (работ, услуг), передаче имущественных прав налогоплательщик дополнительно к цене (тарифу) реализуемых товаров (работ, услуг), передаваемых имущественных прав обязан предъявить к оплате покупателю этих товаров (работ, услуг), имущественных прав соответствующую сумму налога на добавленную стоимость (далее по тексту – НДС, налог). Предъявляемая продавцом покупателю товаров (работ, услуг), имущественных прав сумма налога исчисляется по каждому виду этих товаров (работ, услуг), имущественных прав как соответствующая налоговой ставке процентная доля указанных в пункте 1 статьи 168 НК РФ цен (тарифов). Об этом говорится в пункте 2 статьи 168 НК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 153 НК РФ налоговая база при реализации товаров (работ, услуг) определяется налогоплательщиком в соответствии с Главой 21 НК РФ в зависимости от особенностей реализации произведенных им или приобретенных на стороне товаров (работ, услуг).

По общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 154 НК РФ, налоговая база по НДС определяется как стоимость этих товаров (работ, услуг), исчисленная исходя из цен, определяемых в соответствии со статьей 105.3 НК РФ, с учетом акцизов (для подакцизных товаров) и без включения в них налога. Одновременно, в пункте 3 статьи 154 НК РФ законодатель определил особенности исчисления налоговой базы для случаев реализации товаров, подлежащих учету по стоимости с учетом НДС. В таком случае налоговой базой признается «разница между ценой реализуемого имущества, определяемой с учетом положений статьи 105.3 настоящего Кодекса, с учетом налога, акцизов (для подакцизных товаров), и стоимостью реализуемого имущества (остаточной стоимостью с учетом переоценок)».

В соответствии с пунктом 3 статьи 164 НК РФ в общем случае, при реализации объекта недвижимости применяется налоговая ставка 18%. Вместе с тем, в случае определения налоговой базы по операции в соответствии с пунктом 3 статьи 154 НК РФ налог исчисляется по ставке 18/118. Это определено пунктом 4 статьи 164 НК РФ.

На основании пункта 3 статьи 169 НК РФ при совершении операций, признаваемых объектом обложения НДС, за исключением операций, освобождаемых от обложения в соответствии со статьей 149 НК РФ, налогоплательщик обязан составить счет-фактуру. В силу пункта 3 статьи 168 НК РФ при реализации товаров (работ, услуг), передаче имущественных прав, а также при получении сумм оплаты, частичной оплаты в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг), передачи имущественных прав выставляются соответствующие счета-фактуры не позднее пяти календарных дней, считая со дня отгрузки товара (выполнения работ, оказания услуг), со дня передачи имущественных прав или со дня получения сумм оплаты, частичной оплаты в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг), передачи имущественных прав.

Согласно пункту 5 статьи 169 НК РФ в счете-фактуре, выставляемом при реализации товаров (работ, услуг), передаче имущественных прав, должны быть указаны, в частности:

- цена (тариф) за единицу измерения (при возможности ее указания) по договору (контракту) без учета налога, а в случае применения государственных регулируемых цен (тарифов), включающих в себя налог, с учетом суммы налога (подпункт 7);

- стоимость товаров (работ, услуг), имущественных прав за все количество поставляемых (отгруженных) по счету-фактуре товаров (выполненных работ, оказанных услуг), переданных имущественных прав без налога (подпункт 8);

- налоговая ставка (подпункт 10);

- сумма налога, предъявляемая покупателю товаров (работ, услуг), имущественных прав, определяемая исходя из применяемых налоговых ставок (подпункт 11);

- стоимость всего количества поставляемых (отгруженных) по счету-фактуре товаров (выполненных работ, оказанных услуг), переданных имущественных прав с учетом суммы налога (подпункт 12).

В соответствии с порядком составления и заполнения счетов-фактуры, закрепленным в разделе II Приложения 2 к Постановлению № 1137:

- цена (тариф) товара (выполненной работы, оказанной услуги), переданного имущественного права за единицу измерения (при возможности ее указания) по договору (контракту) без учета НДС, а в случае применения государственных регулируемых цен (тарифов), включающих в себя НДС - с учетом суммы налога, указывается в графе 4 счета-фактуры (подпункт «г» пункта 1);

- в графе 5 счета-фактуры указывается стоимость всего количества (объема) поставляемых (отгруженных) по счету-фактуре товаров (выполненных работ, оказанных услуг), переданных имущественных прав без НДС. В случаях, предусмотренных пунктами 3, 4 и 5.1 статьи 154 и пунктами 1 – 4 статьи 155 НК РФ, указывается налоговая база, определенная в порядке, установленном пунктами 3, 4 и 5.1 статьи 154 и пунктами 1 – 4 статьи 155 НК РФ (подпункт «д» пункта 1);

- в графе 7 - налоговая ставка. По операциям, указанным в пункте 5 статьи 168 НК РФ, вносится запись «без НДС» (подпункт «ж» пункта 1);

- в графе 8 - указывается сумма НДС, предъявляемая покупателю товаров (выполненных работ, оказанных услуг), переданных имущественных прав при их реализации, исчисленная исходя из применяемых налоговых ставок, а в случае получения суммы оплаты, частичной оплаты в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг), передачи имущественных прав - сумма налога, исчисленная исходя из налоговой ставки, определяемой в соответствии с пунктом 4 статьи 164 НК РФ.

В случаях, предусмотренных пунктами 3, 4 и 5.1 статьи 154 и пунктами 2 – 4 статьи 155 НК РФ, указывается сумма налога, исчисленная исходя из налоговой ставки, определяемой в соответствии с пунктом 4 статьи 164 НК РФ применительно к налоговой базе, указанной в графе 5 счета-фактуры. По операциям, перечисленным в пункте 5 статьи 168 НК РФ, вносится запись «без НДС» (подпункт «з» пункта 1);

- в графе 9 - стоимость всего количества поставляемых (отгруженных) по счету-фактуре товаров (выполненных работ, оказанных услуг), переданных имущественных прав с учетом суммы НДС, а в случае получения суммы оплаты, частичной оплаты в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг), передачи имущественных прав - полученная сумма оплаты, частичной оплаты (подпункт «е» пункта 1).

Как следует из текста вопроса и представленных в качестве приложения к нему документов, объект недвижимого имущества (далее по тексту – объект) принят Банком к бухгалтерскому учету на балансовый счет 60408 «Недвижимость (кроме земли), временно не используемая в основной деятельности» по первоначальной стоимости с учетом НДС, предъявленного продавцом объекта в соответствии с нормами НК РФ.

В последующем на основании Договора объект реализован. В пункте 2.1 Договора Банк и покупатель установили, что цена продажи объекта включает сумму НДС, исчисленного по ставке 18%.

Вместе с тем, фактически сумма НДС, подлежащего предъявлению покупателю, исчислена Банком по налоговой ставке 18/118 применительно к налоговой базе, определенной в соответствии с положениями пункта 3 статьи 154 НК РФ. Исчисленные в описанном порядке величина налоговой базы, сумма налога, а также примененная при расчете налоговая ставка указаны Банком соответственно в графах 5, 7 и 8 счета-фактуры. Несоответствие между условиями Договора и фактическими обстоятельствами в части суммы НДС, предъявляемого покупателю в составе цены объекта, урегулировано посредством заключения дополнительного соглашения, в результате цена объекта определена как включающая соответствующую сумму налога, исчисленную с так называемой «межценовой разницы».

Проанализировав описанную ситуацию, консультанты пришли к выводу об отсутствии в действиях Банка противоречий приведенным нормами НК РФ.

Кроме того, оправданность действий Банка (в части заключения дополнительного соглашения) подтверждается правовой позицией Президиума ВАС РФ, изложенной в Постановлении от 08.11.2011г. № 6889/11, согласно которой:

«Если налог на добавленную стоимость, предъявленный продавцом к оплате, не соответствует действительному размеру, который подлежал указанию продавцом согласно требованиям Кодекса, то сумма налога, уплаченная покупателем сверх этого размера, является исполнением, произведенным при отсутствии к тому законных оснований, и подлежит возврату покупателю.

Таким образом, получив от общества налог на добавленную стоимость сверх суммы, которую банк обязан был предъявить покупателю с учетом применяемого им особого порядка исчисления данного налога, определенного пунктом 3 статьи 154 Кодекса, банк получил неосновательное исполнение, которое подлежит возврату. При этом до получения от банка счета-фактуры общество не могло знать о том, что указанный в договоре размер налога на добавленную стоимость не соответствует действительному размеру налога, который будет ему предъявлен продавцом.

Кроме того, выставляя покупателю счет-фактуру, в котором сумма налога на добавленную стоимость отличается от указанной в договоре, продавец нарушает право покупателя на возмещение уплаченной им суммы налога на добавленную стоимость, на которое он рассчитывал при заключении договора, поскольку в силу положений статей 169, 171, 172 Кодекса покупатель вправе возместить налог из бюджета только в том размере, который указан в соответствии с требованиями пункта 3 статьи 154 Кодекса в счете-фактуре, выставленном продавцом».

Дополнительно обращаем внимание Банка на следующее обстоятельство.

Как указано выше, в графе 4 счета-фактуры цена (тариф) товара (выполненной работы, оказанной услуги), переданного имущественного права за единицу измерения (при возможности ее указания) по договору (контракту) без учета НДС, а в случае применения государственных регулируемых цен (тарифов), включающих в себя НДС - с учетом суммы налога. Особенности заполнения графы 4 счета-фактуры для случаев, предусмотренных пунктами 3, 4 и 5.1 статьи 154 и пунктами 2 – 4 статьи 155 НК РФ, законодатель в Постановлении № 1137 не установил.

Однако, в графе 4 счета-фактуры, представленного в качестве приложения к вопросу, Банком указана цена объекта по договору с учетом НДС.

Вместе с тем, в силу пункта 2 статьи 169 НК РФ ошибки в счетах-фактурах и корректировочных счетах-фактурах, не препятствующие налоговым органам при проведении налоговой проверки идентифицировать продавца, покупателя товаров (работ, услуг), имущественных прав, наименование товаров (работ, услуг), имущественных прав, их стоимость, а также налоговую ставку и сумму налога, предъявленную покупателю, не являются основанием для отказа в принятии к вычету сумм налога.

Документы и литература.

1. ГК РФ – Гражданский кодекс Российской Федерации (ч.I) от 30.11.1994г. № 51-ФЗ, (ч.II) от 26.01.1996г. № 14-ФЗ, (ч. III) от 26.11.2001г. № 146-ФЗ, (ч. IV) от 18.12.2006г. № 230-ФЗ;

2. НК РФ – Налоговый кодекс Российской Федерации (ч.I) от 31.07.1998г. № 146-ФЗ и (ч.II) от 05.08.2000г. № 117-ФЗ;

3. Постановление № 1137 – Постановление Правительства РФ от 26.12.2011 г. № 1137 «О формах и правилах заполнения (ведения) документов, применяемых при расчетах по налогу на добавленную стоимость»;

4. Положение № 385-П - Положение Банка России от 16.07.2012г. № 385-П «О правилах ведения бухгалтерского учёта в кредитных организациях, расположенных на территории Российской Федерации».

Ответы на самые интересные вопросы на нашем телеграм-канале knk_banki