Департамент банковского аудита об использовании в целях уменьшения расчетного резерва по ссуде при продлении договора залога
Ответы на самые интересные вопросы на нашем телеграм-канале knk_banki
16.07.2013
Вопрос
Банком был заключен договор о предоставлении овердрафта юридическому лицу. При этом в обеспечение исполнения обязательств по ссуде был предоставлен залог недвижимого имущества третьего лица, который использовался в целях уменьшения размера создаваемого резерва по ссуде. По истечении договора овердрафта было принято решение о продлении срока действия договора, о чем было заключено дополнительное соглашение между Банком и Заемщиком, а также было заключено дополнительное соглашение о продлении срока действия договора залога.
Может ли Банк продолжать использовать данное обеспечение в целях уменьшения создаваемого резерва по ссуде в соответствии с главой 6 Положения Банка России от 26.03.2004г. № 254-П в течение периода прошедшего с момента заключения дополнительного соглашения к договору залога и датой его государственной регистрации?
Банком был заключен договор о предоставлении овердрафта юридическому лицу. При этом в обеспечение исполнения обязательств по ссуде был предоставлен залог недвижимого имущества третьего лица, который использовался в целях уменьшения размера создаваемого резерва по ссуде. По истечении договора овердрафта было принято решение о продлении срока действия договора, о чем было заключено дополнительное соглашение между Банком и Заемщиком, а также было заключено дополнительное соглашение о продлении срока действия договора залога.
Может ли Банк продолжать использовать данное обеспечение в целях уменьшения создаваемого резерва по ссуде в соответствии с главой 6 Положения Банка России от 26.03.2004г. № 254-П в течение периода прошедшего с момента заключения дополнительного соглашения к договору залога и датой его государственной регистрации?
Ответ
Мнение консультантов.
В приведенной в тексте вопроса ситуации в период между датами заключения дополнительного соглашения к договору залога и государственной регистрацией дополнительного соглашения Банк вправе учесть залог недвижимого имущества в качестве обеспечения для целей формирования резервов на возможные потери по ссуде в соответствии с требованиями Положения № 254-П
Обоснование мнения консультантов.
В силу пункта 6.1 Положения № 254-П по ссудам, отнесенным ко II-V категориям качества, формирование резерва осуществляется с учетом обеспечения I и II категории качества. При этом под обеспечением понимается, в числе прочих, обеспечение в виде залога, отнесенное к одной из двух категорий качества обеспечения, установленных указанным нормативным актом Банка России.
В соответствии с положениями пункта 6.3.1 Положения № 254-П залог вещей признается обеспечением II категории качества при наличии устойчивого рынка указанных предметов залога и (или) иных достаточных оснований считать, что соответствующий предмет залога может быть реализован в срок, не превышающий 180 календарных дней со дня возникновения основания для обращения взыскания на предмет залога, при условии, что юридическая документация в отношении залоговых прав кредитной организации оформлена таким образом, что в ней не содержится условий, препятствующих реализации залоговых прав и (или) предмета залога.
Одновременно, в силу пункта 6.5 Положения № 254-П обеспечение не может учитываться для целей формирования резервов на возможные потери по ссудам, ссудной и приравненной к ней задолженности, в частности, в случаях, когда:
- со дня возникновения необходимости реализации прав, вытекающих из наличия обеспечения по ссуде, у кредитной организации отсутствует юридическая возможность их реализации и (или) кредитная организация не предпринимает фактических действий по их реализации;
- возникают основания для признания невозможности реализовать права, вытекающие из наличия обеспечения по ссуде, без существенных потерь суммы (стоимости) обеспечения);
- имеются иные обстоятельства, которые могут существенно препятствовать реализации кредитной организации прав, вытекающих из наличия обеспечения по ссуде. Степень существенности обстоятельств, препятствующих реализации прав, вытекающих из наличия обеспечения по ссуде, определяется на основании профессионального суждения.
В соответствии с пунктом 1 статьи 1 Закона № 102-ФЗ по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.
К существенным условиям договора об ипотеке (залоге недвижимости) пунктом 1 статьи 9 Закона № 102-ФЗ отнесены: предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. При этом в силу пункта 4 статьи 9 Закона № 102-ФЗ обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения.
Договор об ипотеке (залоге недвижимости) вступает в силу с момента его государственной регистрации (пункт 3 статьи 433 ГК РФ, пункты 1, 2 статьи 10 Закона № 102-ФЗ). Государственная регистрация ипотеки осуществляется путем совершения регистрационной записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 6 статьи 20 Закона № 102-ФЗ).
Согласно пункту 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. По совокупности норм пунктов 1 и 3 статьи 453 ГК РФ при изменении договора обязательства считаются измененными с момента заключения соглашения об изменении, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора. При этом, согласно пункту 2 статьи 23 Закона № 102-ФЗ изменения и дополнения в регистрационную запись об ипотеке вносятся на основании соглашения между залогодателем и залогодержателем об изменении или о дополнении условий договора об ипотеке.
В соответствии с пунктом 1 статьи 352 НК РФ залог прекращается:
1) с прекращением обеспеченного залогом обязательства;
2) по требованию залогодателя при наличии оснований, предусмотренных пунктом 3 статьи 343 ГК РФ[1];
3) в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 ГК РФ;
4) в случае реализации (продажи) заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, а также в случае, если его реализация оказалась невозможной.
Пунктом 1 статьи 25 Закона № 102-ФЗ, установлено, что в отсутствие иного установления в федеральном законе или в данной статье, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.
Таким образом, обязательства сторон по договору об ипотеке в соответствии с нормами действующего законодательства надлежит считать измененными с момента их государственной регистрации, а до момента государственной регистрации изменений, внесенных в договор об ипотеке, такой договор следует считать действующим в неизмененной редакции.
Соответственно, на наш взгляд, договор об ипотеке без учета внесенных в него, но не вступивших в силу изменений, обеспечивает обязательства заемщика по кредитному договору, на условиях, которые существовали на дату внесения изменений.
По мнению консультантов, сам по себе факт невступления в законную силу изменений, внесенных в договор об ипотеке, в связи с течением (незавершенностью) процедуры государственной регистрации, не может расцениваться как отсутствие у кредитной организации юридической возможности реализации прав, вытекающих из договора об ипотеке в «неизмененном» виде, а также как препятствие в реализации таких прав.
На основании изложенного мы считаем, что Банк вправе учитывать залог недвижимого имущества в качестве обеспечения для целей формирования резервов на возможные потери по ссуде в соответствии с требованиями Положения № 254-П в период между датами заключения дополнительного соглашения к договору залога и государственной регистрацией дополнительного соглашения.
Аналогичное мнение высказано представителями Департамента банковского регулирования Банка России в Письме от 30.01.2013г. № 41-1-3-8/129 на запрос Ассоциации российских банков[2]: «Полагаем возможным в период между заключением дополнительного соглашения к договору о предоставлении ипотечного кредита до его вступления в силу с момента государственной регистрации учитывать залог прав требования на недвижимое имущество в качестве обеспечения 2 категории качества для целей формирования резервов на возможные потери по ссуде при соблюдении требований главы 6 Положения № 254-П».
Документы и литература.
1. ГК РФ – Гражданский кодекс Российской Федерации (ч.I) от 30.11.1994г. № 51-ФЗ, (ч.II) от 26.01.1996г. № 14-ФЗ, (ч. III) от 26.11.2001г. № 146-ФЗ, (ч. IV) от 18.12.2006г. № 230-ФЗ;
2. Закон № 102-ФЗ – Федеральный закон Российской Федерации от 16.07.1998г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»;
3. Положение № 254-П - Положение Банка России от 26.03.2004г. № 254-П «О порядке формирования кредитными организациями резерва на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности.
[1] В соответствии с пунктом 3 статьи 343 ГК РФ при грубом нарушении залогодержателем обязанностей, указанных в пункте 1 настоящей статьи, создающем угрозу утраты или повреждения заложенного имущества, залогодатель вправе потребовать досрочного прекращения залога.
[2] «Между банком и заемщиком был заключен договор о предоставлении ипотечного кредита, прошедший государственную регистрацию. Для изменения срока возврата кредита (пролонгации) или иных существенных условий договора заключается дополнительное соглашение к договору, которое тоже должно пройти государственную регистрацию.
…
Прав ли банк, относя обеспечение по ссуде к той же категории качества в промежутке времени между заключением дополнительного соглашения и моментом его государственной регистрации?»
Ответы на самые интересные вопросы на нашем телеграм-канале knk_banki
Назад в раздел