Департамент общего аудита по вопросу продажи земельного участка
Ответы на самые интересные вопросы на нашем телеграм-канале knk_audit
ОАО планирует продать земельный участок по договору купли продажи земельного участка юридическому лицу.
Оплата будет проходить частично в течение года. В собственность земельный участок будет оформлен после последней оплаты, тогда же и подписан акт на передачу земельного участка. Интересуют налоговые последствия данной операции?
В соответствии со статьей 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Согласно пункту 1 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В силу пункта 2 статьи 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.
Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (статья 556 ГК РФ).
Таким образом, передача земельного участка покупателю производится на основании передаточного акта, а право собственности на этот участок переходит после государственной регистрации.
Порядок оплаты приобретаемой недвижимости главой 30 ГК РФ не регулируется.
Соответственно, по нашему мнению, порядок расчетов может быть установлен по соглашению сторон.
Согласно статье 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
В рассматриваемом случае, стороны договорились о том, что передача участка в собственность покупателя будет произведена после полной оплаты его стоимости.
Соответственно, регистрация права собственности земельного участка будет произведена после его полной оплаты.
Рассмотрим налоговые последствия подобной сделки для Организации.
Налог на прибыль.
В течение года Организация будет получать оплату за реализуемый земельный участок.
Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 251 НК РФ при определении налоговой базы не учитываются доходы в виде имущества, имущественных прав, работ или услуг, которые получены от других лиц в порядке предварительной оплаты товаров (работ, услуг) налогоплательщиками, определяющими доходы и расходы по методу начисления.
Таким образом, авансы, получаемые Организацией в оплату земельного участка, не учитываются при исчислении налога на прибыль.
В дальнейшем при передаче земельного участка Организация признает доход от его реализации.
Выручка от реализации земельного участка признается в составе доходов от реализации (пункт 1 статьи 249 НК РФ).
Выручка от реализации недвижимого имущества признается на дату передачи недвижимого имущества приобретателю этого имущества по передаточному акту или иному документу о передаче недвижимого имущества (пункт 3 статьи 271 НК РФ).
В соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 268 НК РФ при реализации прочего имущества налогоплательщик вправе уменьшить доходы от таких операций на цену приобретения (создания) этого имущества.
Соответственно, доходы от реализации земельного участка, а также расходы, связанные с его приобретением, отражаются в налоговом учете на дату передачи земельного участка по передаточному акту.
НДС.
Операции по реализации земельных участков не признаются объектами налогообложения НДС на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 146 НК РФ. Следовательно, факт продажи земельного участка не влечет для организации-продавца каких-либо налоговых последствий по НДС.
Таким образом, у Организации не возникает обязанности по уплате НДС (в том числе с полученных авансов) и выставлению счета-фактуры покупателю (подпункт 1 пункта 3 статьи 169 НК РФ).
Ответы на самые интересные вопросы на нашем телеграм-канале knk_audit
Назад в раздел