Главная / Консультации / Банковский аудит / Департамент банковского аудита по вопросу возникновения обязанности по уплате НДС при мене объектов недвижимости

Департамент банковского аудита по вопросу возникновения обязанности по уплате НДС при мене объектов недвижимости

Ответы на самые интересные вопросы на нашем телеграм-канале knk_banki

04.05.2016
Вопрос

Банк по договору отступного получил от физического лица (без НДС и счета-фактуры) в собственность земельный участок (категория земель: земли сельхозяйственного назначения для ведения дачного хозяйства) и нежилой дом в Московской области в сумме 12 млн. рублей.
В случае мены вышеуказанного объекта на жилую квартиру физического лица стоимостью 7 млн. рублей возникает ли у Банка обязанность по уплате НДС?
Ответ

Мнение консультантов.

При обмене объектов, указанных в тексте вопроса у Банка возникает обязанность по уплате НДС в отношении нежилого помещения, который должен быть исчислен в общем порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 154 НК РФ.

Обоснование мнения консультантов.

По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой (пункт 1 статьи 567 ГК РФ).

Пунктом 2 статьи 567 ГК РФ установлено, что к договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (Глава 30), если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять взамен.

В соответствии с пунктом 1 статьи 568 ГК РФ если из договора мены не вытекает иное, товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными, а расходы на их передачу и принятие осуществляются в каждом случае той стороной, которая несет соответствующие обязанности. В случае, когда в соответствии с договором мены обмениваемые товары признаются неравноценными, сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать товар, если иной порядок оплаты не предусмотрен договором (пункт 2 статьи 568 ГК РФ).

В частности, Президиум ВАС Российской Федерации в Информационном письме № 69 разъяснил: «Договор мены является сделкой, особенностью которой является передача в собственность одного товара в обмен на другой (статья 567 Кодекса).

В соответствии со статьей 568 ГК РФ товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными (презумпция равноценности), если из договора мены не вытекает иное.

Содержащиеся в договоре мены или иных документах, являющихся его неотъемлемой частью, данные о неодинаковых ценах сами по себе не свидетельствуют о неравноценности обмениваемых товаров. Одного этого факта недостаточно для утверждения того, что стороны заключили договор в отношении неравноценных товаров. Правильная оценка сложившимся между сторонами отношениям может быть дана только после выяснения воли сторон по затронутому вопросу.

Поскольку стороны в договоре прямо не оговорили, что обмениваемые товары неравноценны, и из его содержания не следует, что воля сторон была направлена на обмен неравноценными товарами, требование закрытого акционерного общества о денежной компенсации, основанное на ценах, содержащихся в спецификациях, неправомерно».

Таким образом, арбитры пришли к выводу, что обмениваемые товары признаются неравноценными, если это прямо следует из условий договора или вытекает из согласованного волеизъявления сторон.

Из описания ситуации можно предположить, что договор мены подразумевает обмен товарами, которые признаются равноценными, поскольку не предполагается доплата разницы в стоимости.

Статьей 570 ГК РФ определено, что если законом или договором мены не предусмотрено иное, право собственности на обмениваемые товары переходит к сторонам, выступающим по договору мены в качестве покупателей, одновременно после исполнения обязательств передать соответствующие товары обеими сторонами.

В общем случае согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

По договору купли – продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статьи 130 ГК РФ). В силу пункта 1 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателя, одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом (пункт 2 статьи 552 ГК РФ).

Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее. Об этом говорится в пункте 2 статьи 555 ГК РФ.

Таким образом, с точки зрения ГК РФ договор мены представляет собой по сути два встречных договора купли-продажи, в которых каждая из сторон выступает и продавцом, и покупателем одновременно, но при этом соблюдаются квалификационные признаки договора мены.

Согласно пункту 1 статьи 39 НК РФ реализацией товаров, работ или услуг организацией или индивидуальным предпринимателем признается соответственно передача на возмездной основе (в том числе обмен товарами, работами или услугами) права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, возмездное оказание услуг одним лицом другому лицу, а в случаях, предусмотренных НК РФ - передача права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, оказание услуг одним лицом другому лицу - на безвозмездной основе.

Поскольку в результате обмена одного объекта имущества на другой происходит смена их собственника, при этом каждая из сторон договора мены является продавцом того товара, который она передает, и покупателем того товара, который она принимает, в целях налогообложения обмен товарами приравнивается к реализации передаваемого имущества и приобретению получаемого имущества.

Налогоплательщики-продавцы обязаны определять налоговую базу по НДС в соответствии с положениями пункта 2 статьи 154 НК РФ. Согласно указанной норме при реализации товаров (работ, услуг) по товарообменным (бартерным) операциям налоговая база определяется как стоимость товаров (работ, услуг), исчисленная исходя из цен, определяемых в порядке, аналогичном предусмотренному в статье 105.3 НК РФ[1], с учетом акцизов (для подакцизных товаров) и без включения в них налога. Следовательно, Банк в общем порядке должен был бы исчислить НДС со стоимости реализуемого им объекта, которым является нежилой дом и земельный участок. Вместе с тем, в силу подпункта 6 пункта 2 статьи 146 НК РФ в целях Главы 21 не признаются объектом налогообложения операции по реализации земельных участков (долей в них). Иными словами, объектом обложения НДС в приведенной в тексте вопроса ситуации, является только реализация нежилого дома.

В общем случае, по имуществу, полученному в ходе товарообменных операций, налогоплательщики-покупатели имеют право принять к вычету «входной» НДС. При этом должны выполняться условия применения налогового вычета, установленные пунктом 2 статьи 171 и пунктом 1 статьи 172 НК РФ.

Однако, консультанты не располагают информацией о том, каким порядком руководствуется Банк при исчислении НДС: общим или в соответствии с пунктом 5 статьи 170 НК РФ. Вместе с тем, согласно представленной информации Банк планирует обменять земельный участок и нежилой дом на квартиру, контрагентом же по данной сделке выступает физическое лицо, не являющееся плательщиком по НДС (пункт 1 статьи 143 НК РФ). Кроме того, Банк в результате обмена приобретает квартиру, реализация которой в силу подпункта 22 пункта 3 статьи 149 НК РФ не подлежит налогообложению (освобождены от налогообложения) НДС. Таким образом, говорить о «входящем» НДС в рассматриваемой ситуации не приходится.

Перечень случаев, когда налогооблагаемая база исчисляется с «межценовой» разницы[2] является закрытым и такой порядок ее определения на рассматриваемую ситуацию не распространяется.

Следовательно, по мнению консультантов, при обмене объектов, указанных в тексте вопроса у Банка возникает обязанность по уплате НДС в отношении нежилого помещения.

Документы и литература.

1. ГК РФ – Гражданский кодекс Российской Федерации (ч.I) от 30.11.1994г. № 51-ФЗ, (ч.II) от 26.01.1996г. № 14-ФЗ;

2. НК РФ – Налоговый кодекс Российской Федерации (ч.I) от 31.07.1998г. № 146-ФЗ и (ч.II) от 05.08.2000г. № 117-ФЗ.



[1] Для целей НК РФ цены, применяемые в сделках, сторонами которых являются лица, не признаваемые взаимозависимыми, а также доходы (прибыль, выручка), получаемые лицами, являющимися сторонами таких сделок, признаются рыночными (пункт 1 статьи 105.3 НК РФ).

[2] Порядок определения базы по НДС как с «межценовой» разницы определен, например, пунктом 3 статьи 154 и статьей 155 НК РФ.


Ответы на самые интересные вопросы на нашем телеграм-канале knk_banki

Назад в раздел