Департамент банковского аудита о моменте отражения НДС полученного при реализации объекта недвижимости
Ответы на самые интересные вопросы на нашем телеграм-канале knk_banki
В четвертом квартале 2014 года Банк планирует реализовать объект недвижимости, временно не используемый в основной деятельности, учитываемый по текущей (справедливой) стоимости на балансовом счете 60411 (недвижимость учтена без НДС). По условиям договора купли – продажи недвижимого имущества предусмотрена отсрочка платежа для Покупателя и сумма по договору определена таким образом, что выбытие имущества будет без финансового результата ( доход или убыток в ноль).
По мнению Банка, реализация отражается бухгалтерскими записями по выбытию недвижимости в момент государственной регистрации сделки купли - продажи:
1) Дт 61209 Кт 60411 отражение выбытия;
2) Дт 60312 Кт 60309 отражение НДС полученного по договору купли – продажи (будет «висеть» на счете 60309 до сдачи декларации по НДС, по итогам декларации будет отражение на счетах по учету расчетов с бюджетом 60301 или 60302);
3) Дт 60312 Кт 61209 отражение задолженности Покупателя перед Банком;
4) Дт 30102 Кт 60312 поступление денежных средств от Покупателя.
Верно ли мнение Банка, что отразить НДС полученный необходимо в срок государственной регистрации, не дожидаясь получения денежных средств от Покупателя?
Мнение консультантов.
Мнение Банка о том, «что отразить НДС полученный необходимо в срок государственной регистрации, не дожидаясь получения денежных средств от Покупателя» не верно. Налог на добавленную стоимость, полученный по операции реализации объекта недвижимости, подлежит начислению и, соответственно, отражению на балансовом счете 60309 «Налог на добавленную стоимость, полученный», на дату передаточного акта или иного документа о передаче недвижимого имущества.
Обоснование мнения консультантов.
Согласно пункту 6.8 Части II Положения № 385-П балансовый счет 60309 предназначен для учета сумм налога на добавленную стоимость (далее по тексту - НДС, налог), полученного кредитной организацией по операциям, облагаемым НДС, в порядке, определенном учетной политикой кредитной организации в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.
В силу пунктов 1 и 3 статьи 168 НК РФ при реализации товаров, реализуемых на территории Российской Федерации, налогоплательщик (налоговый агент, указанный в пунктах 4 и 5 статьи 161 НК РФ) дополнительно к цене[1] (тарифу) реализуемых товаров (работ, услуг), передаваемых имущественных прав обязан, в том числе, предъявить к оплате покупателю этих товаров (работ, услуг), имущественных прав соответствующую сумму налога.
В соответствии с пунктами 1[2] и 3[3] статьи 167 НК РФ в редакции, действовавшей до 01.07.2014г., при реализации недвижимого имущества налоговая база по НДС определялась на дату государственной регистрации права собственности покупателя на объект либо на дату оплаты (частичной оплаты) в счет предстоящей передачи недвижимости в зависимости от того, что произошло раньше.
Однако с 1 июля 2014 года вступили в силу отдельные положения Закона № 81-ФЗ, которым:
- изменена редакция пункта 3 статьи 167 НК РФ;
- статья 167 НК РФ дополнена пунктом 16.
В измененной Законом № 81-ФЗ редакции пункт 3[4] статьи 167 НК РФ содержит исключение для случаев, предусмотренных пунктом 16 этой статьи в отношении не отгружаемых и не транспортируемых товаров, право собственности по которым передано.
Пункт 16, которым законодатель дополнил[5] статью 167 НК РФ, содержал норму о том, что «При реализации недвижимого имущества моментом определения налоговой базы признается день передачи недвижимого имущества покупателю этого имущества по передаточному акту или иному документу о передаче недвижимого имущества».
Законом № 238-ФЗ слова «моментом определения налоговой базы» заменены словами «датой отгрузки в целях настоящей главы» (пункт 2 статьи 1 Закона № 238-ФЗ[6])[7].
Следовательно, поскольку Банком планируется предоставить отсрочку платежа по договору купли-продажи объекта недвижимости, мнение Банка о том, «что отразить НДС полученный необходимо в срок государственной регистрации, не дожидаясь получения денежных средств от Покупателя» не верно. НДС, полученный по операции реализации объекта недвижимости, подлежит начислению и, соответственно, отражению на балансовом счете 60309 на дату передаточного акта или иного документа о передаче недвижимого имущества.
Документы и литература.
- НК РФ – Налоговый кодекс Российской Федерации (ч.I) от 31.07.1998г. № 146-ФЗ и (ч.II) от 05.08.2000г. № 117-ФЗ;
- Закон № 81-ФЗ - Федеральный закон Российской Федерации от 20.04.2014г. «О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации»;
- Закон № 238-ФЗ - Федеральный закон Российской Федерации от 21.07.2014г. № 238-ФЗ «О внесении изменений в Главу 21 Налогового кодекса Российской Федерации и статью 12 Федерального закона Российской Федерации «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части противодействия незаконным финансовым операциям»;
- Положение № 385-П – Положение Банка России от 16.07.2012г. № 385-П «О правилах ведения бухгалтерского учёта в кредитных организациях, расположенных на территории Российской Федерации».
[1] В соответствии с пунктом 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.
[2] «В целях настоящей главы моментом определения налоговой базы, если иное не предусмотрено пунктами 3, 7 - 11, 13 - 15 настоящей статьи, является наиболее ранняя из следующих дат:
1) день отгрузки (передачи) товаров (работ, услуг), имущественных прав;
2) день оплаты, частичной оплаты в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг), передачи имущественных прав».
[3] «В случаях, если товар не отгружается и не транспортируется, но происходит передача права собственности на этот товар, такая передача права собственности в целях настоящей главы приравнивается к его отгрузке» (пункт 3 в редакции, действовавшей до 1 июля 2014 года).
[4] «В случаях, если товар не отгружается и не транспортируется, но происходит передача права собственности на этот товар, такая передача права собственности в целях настоящей главы приравнивается к его отгрузке, за исключением случая, предусмотренного пунктом 16 настоящей статьи» (пункт 3 в редакции Закона № 81-ФЗ).
[5] Подпункт «б» пункта 3 статьи 1 Закона № 81-ФЗ. В соответствии с пунктом 1 статьи 3 Закона № 81-ФЗ пункт 3 вступил в силу с 1 июля 2014 года.
[6] Согласно пункту 1 статьи 3 Закона № 238-ФЗ он «вступает в силу не ранее чем по истечении одного месяца со дня его официального опубликования и не ранее 1-го числа очередного налогового периода по налогу на добавленную стоимость, за исключением подпункта "б" пункта 3 статьи 1 настоящего Федерального закона». Подпунктом «б» пункта 3 статьи 1 Закона № 238-ФЗ, вступающим в силу с 1 января 2015 года, внесены изменения в статью 169 НК РФ.
[7] Таким образом, с 01.10.2014г. пункт 16 статьи 167 НК РФ действует в редакции: «При реализации недвижимого имущества датой отгрузки в целях настоящей главы признается день передачи недвижимого имущества покупателю этого имущества по передаточному акту или иному документу о передаче недвижимого имущества».
Ответы на самые интересные вопросы на нашем телеграм-канале knk_banki
Назад в раздел